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| 那些房地产业的掠食者们
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| 时间：2010/11/09 出处：新浪博客 |
那些掠食者们
文：王铮
（本文刊登于《新西湖》杂志2010年第11期待，未经许可，请勿转载。）
二十一世纪初的时候，北京流传过一个真假莫辨的传说，它告诉人们该如何用400万去博取4个亿：
大概分三个步骤：
首先，用200万去打通权力关节，在城边上（也就是现在北京四环再往外一点）拿一块不大的地，就算是规划面积8万平米的住宅好了（8万平米的住宅在北京确实不大）。当时没有“招拍挂”，土地出让金的缴纳程序也没这么严格，所以可以把地拿到手里，出让金先欠着。
然后，再用200万去打通银行关节，以这块地抵押贷款，用贷款的钱缴纳土地出让金，剩下的贷款进行拆迁和基础建设，所谓基础建设就是挖个大坑。
第三，坑挖好了就可以卖期房了（当时也没有“正负零”的规定），用卖期房回收的现金盖房子，边卖边盖，而且不用担心现金流，因为抵押品已经升值了，还可以继续贷款。
最终的结果是这样的：保守估计，这个8万平米的住宅项目每平米均价6000，总货值4亿8000万。
这个传说有好多个版本，有些甚至具体到了项目和开发商的名字，所有传播和听到传说的人连半信半疑的都没有——每个人都深信不疑，他们会选择性的忽略掉所有操作层面上的疑团和不可控因素。
后来我明白了，这个传说有多少可信度不重要，重要的是大家愿意相信，愿意相信中国房地产就是这样一个景况，更加愿意相信——房地产开发商就是这样一群不择手段、贪婪成性、巧取豪夺的人。
一群掠食者。
我刚好认识不少掠食者，我认识他们的程度可以让我看到他们比较私下的样子，却又没有熟到和他们成为同伙，这让我得以用一种既非走狗也非仇人的视角来观察他们。
掠食者们其实各种各样，有文化程度很低的，也有学历背景很高的，有性格极端强势的，也有平易近人和气生财的，有高调招摇的，也有低调内敛的。如果非要说共同点的话，那么最大的共同点就是：“牛B感”。
这个词是一个掠食者自己教给我的，他在北京中央别墅区开发了一个别墅项目，带我看项目的时候对我说：“我是清华建筑系毕业的，我知道这样的空间大而无当，华而不实，可是，这代表了一种牛B感！”我看了看他的脸，然后确定牛B感和他的专业背景与审美批判能力无关，牛B感是他本人的心理写照。
请不要把牛B感和简单的名车豪宅似的肤浅炫富联系起来，那是富二代的专利，对掠食者们来说名车还不够贵，豪宅是他们建的。他们的牛B感是说：我是成功者，我一直在成功，我还将更加成功，成功是我的习惯。
一个掠食者买下了一整个古镇的石板路，然后把这些石板全挖下来运到北京他的项目的园林里（当然他给当地铺了柏油路），他用力跺着脚告诉我这些石板的来历时，每一记足音都那么牛B。
我的一个年轻的同事曾经跟我抱怨某个地产集团所有项目门口都矗立着闪闪发光的大金马，“他们真觉得那玩意好看么？”他问。
“如果纯粹从审美的角度来说，你觉得钱好看么？”我问。
他被问住了。
重要的不是好看，是符号，是符号所代表的牛B感。
有个开发商做了当时北京最大的别墅项目，而且他也想做北京最好的别墅项目。为了这个，他潜入美国某个最高端的别墅区，让手下人去分散保安的注意力，自己亲自拿皮尺去量道路的转弯半径（竟然连滚尺都没用，他的理由是滚尺目标太大），这么做的原因很简单，对别墅区来说，道路的规划可以自然的减缓车速，一个不靠减速带控制车速的别墅区才是高级的。
但是后来，他发现那些布满减速带的、像兵营一样规划的别墅和他卖得一样贵，而且一样畅销。
所以，他给我讲这件事的时候，不是带着夸耀和骄傲，而是三杯酒下肚后吐出来的苦水，他觉得自己是很笨的商人。我安慰他说他是我见过的最对作品负责的开发商（看，我甚至违心的把产品上升到了作品的高度），他苦涩的瞟了我一眼，那意思分明是：你懂什么？
我猜如果我说“行啦，你不就是用个小历险丰富了一下人生经历么？你的拿地成本比人家低一半呢”那才真的能让他得到慰籍。
所以，当土地看涨就必须拿地，必须囤地，必须制造地王。当整个市场都在涨价，就必须涨价，必须捂盘惜售。否则，作为商人，就不够精明，不够成功——
牛B感受挫。
我不是在为贪婪开脱，我只是在试图寻找，为什么这种贪婪如此不可遏止。
在电影《华尔街中》，我印象最深的镜头就是麦克尔道格拉斯绷着那张雕塑般的脸，凶狠的对着镜头说：“贪婪是对的！贪婪是好的！”
这是赤裸裸的资本法则，适用于一切资本横行的地方。
如果说开发商是掠食者（我明白的说，他们确实是），那么那些零售商、生产商、能源商、那些IT新贵们，一样是（不敬的说一句：马云的那个面相你们觉得如何？而且我认为他若知道他被称作掠食者，心下未必反感）。
哪有食草动物出身的成功者？
每次有人问我对未来房价的走势怎么判断，无论何时无论何地无论何人，只要他胆敢问我这个，我的回答都只有两个字：“会涨。”
一个已经超过日本的巨大经济体，并且每年的经济增长速度在一成左右，房价会降吗？房价会原地踏步吗？纵观人类历史，从没有过这样的事。水草丰美的好年景绝不仅仅是食草动物的好年景，更是掠食者的好年景。
那么，天灾连连的坏年景呢？
纵观人类历史，有另外一件事：房价不会降，会崩溃。
它的疯涨因为贪婪，它的崩溃也因为贪婪。
我们这些小民百姓关心的只是“买得起房子、买更大的房子、花更小的代价买房子”，掠食者关心的只是“让未来更加成功、让成功成为习惯”的牛B感，事实上，谁也不关心房价会不会崩溃。你关心过么？
你看，其实我们真的是同一个物种。或者用通俗一点的话来说：开发商也是人啊。
最后，对我们这些房奴值得安慰的一点是，按照自然规律，其实， |
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