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| 经营德国房地产的中国商人
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| 时间：2007/01/02 出处：德国之声 |
经营德国房地产的中国商人
前中国外交官石凯做房地产生意已经8、9年了。干上这一行完全是出于偶然，是出于谋生的需要。离开波恩使馆之后，石凯来到了柏林，他先是开餐馆，以后才干起了房地产。他在柏林举办的强制性拍卖项目中心以及房地产拍卖地点频繁出现，屡屡得手，也引起了德语媒体的关注。在德国房地产生意不振的当今，石凯却干得得心应手。那么，他志得意满的原因是什么呢？这其中又蕴含着哪些风险因素？
石凯作房地产生意作出了点名气，业务量是每年进出20多个项目，小到一套住房，大至数百万欧元的项目。业务量随说不小，但石凯并没有庞大的公司为其作后盾。只有一个捷克籍的经理带着几个大学生为石凯做销售房地产的工作，从中赚取6,96%的好处费。在德国做房地产生意的中国人中，具有如此规模业务量的恐怕唯有石凯一人。那么，做房地产生意的关键是什么呢。石凯引用了李嘉诚的一句话：“好象李嘉诚也说过这么一句话，那就是选项时最重要的是地点，地点，第三还是地点。”
但什么是最佳地点。对此，石凯自有不同常人的考量，在选择房地产项目的地点时，石凯遵循的是所谓“农村包围城市的战略”。石凯表示他看重的是高风险后的高回报率。“我成功的原因恰恰是违悖了人们所看好的地点因素。我的中小型项目大多在勃兰登堡州偏远城镇，我的战略是农村包围城市。德国人总爱选择豪华地段，热闹的商业街，收回投资成本的时间自然长，所以我的一些项目选在了看不到人烟的地方，那里机会多，盈利机会也多。”
即便是对房地产生意一窍不通的人也能感觉到，石凯的项目中所蕴含的风险因素绝非常人所能承受。石凯的房地产生意是否带有某种投机的成分？石凯则有自己的考量，他强调外国人在德国干这一行一定要具备三大前提条件。“语言，法律知识，和一定的资本。”
石凯的启动资金是大约50万马克，石凯坦言，他如此幸运是因为遇到了东西德统一这一千载难逢的良机。而且与众不同的是，石凯在95、96年前德东地区房地产全部崩盘时投入了自己的全部资金，才换回了如今的高回报率。“那两年，许多人血本无归，从97年开始，几乎无人问津德东市场。虽然当时一片萧条，但我这个人的特点就是比较固执，我不相信，东德会永远差下去。我倾囊而出，把所有的资本全部投出。当然中间有几年，有的房子租不出去，甚至被烧掉，但大多数项目运作良好，现在有些成倍，甚至十倍以上地增值。”
石凯不仅遇到了好年头，他办事果决的性格也是使他在拍卖时战胜德国对手的重要因素。“拍卖时，需要在几十秒内作出决定，德国人的民族特性是谨慎小心，将价值风险压得非常低，所以无法与我抗争。另外，我可能钻了一个市场空缺，一般个人因资金不足无法与我竞争，大公司根本就不屑与我竞争。”
石凯承认，与去年相比现在的好项目已越来越少，美国、荷兰、英国以及西班牙人都纷纷来到柏林，抢购房地产。石凯的最大心得之一是千万不能贪图便宜。难道石凯的好日子就要结束了？石凯认为，德东地区的机会还是不少的。只是他本人已没有了很大的冲劲。他喜欢旅游，热衷于收集名画名石，也在思考今后的日子该怎样渡过。
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