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| 章剑锋：人民能不能自己盖房子？
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| 时间：2006/06/07 出处：中国经济时报 |
中国房地产市场正陷入新一轮冲突，这是由两位分析师引起的。在北京，独立学者秋风上周呼吁政府对地权制度进行改革，使土地能自由合法地流通和贸易，借此打破当前分别由政府和开发商主导的土地-房屋双重垄断，让人民自己盖自己的房子。
那之前，中国社科院的学者曹建海主张彻底抛弃开发商，通过修改法律鼓励公众自行建房。他对中国经济时报记者说，开发商只是社会财富的掠夺者和经济社会建设的破坏者。
在情绪蔓延的市场里，这些主张引起了广泛注意。搜狐左右间财经(相关:理财 证券)评论就此展开了一项专题调查，他们的编辑崔宇说，在密集的回贴中，有90%的观点倾向于取缔开发商。这无疑是个新鲜且刺激的话题，他说，提供了全新的思考角度，容易令人清楚房地产开发的模式演变，而不拘泥于粗浅环节的批判。
开发商是人民的神？
20年前，政府决定改革福利制住宅建设体制。国务院提出城镇住宅建设要组建房地产开发公司，进行“统一规划，综合布局，因地制宜，综合开发，配套建设”。这使中国住宅建设综合开发率逐年提高。1991年，中国已经出现3700多家开发商，每年推动1亿平米的商品房建设。
那时建设部官员认为，这有利于财力、物力、人力的集中合理使用，节约用地和资金，实现住宅投入产出的良性循环，较快改善人民的住房条件和居住环境。
不过在今天，人们看到越来越多的开发商并没有能够节约用地和资金，住宅投入与产出也朝着非良性方向发展，这使开发商制度在他们那里受到怀疑。
一个月以前，曹建海曾在电话里与本报记者谈及他那取消开发商的主张，他说，在中国，开发商只是房屋建设的一个代理、管理机构，他们付出的劳动几乎是看不到的，但却能获得与其劳动投入明显不符的超额利润。
上周他又说，他们（开发商）竟然从来没有经历包括规划设计、平整场地的劳动，只雇佣相关建筑施工企业从事具体的物质劳动，就可以在整个成本的基础上漫天加价——完全是一个多余的中间环节。
根据他的研究，美国的房地产开发有三种模式：一是消费者在自己的土地上建设房屋，可以是自己早就拥有的土地，也可以到市场上购买的土地，然后委托设计商、建筑商开发建设。
另一种是由建筑商构成的专业开发商，后来又从中分化出土地开发商，在土地开发和房屋建设之间进行社会分工，通过细致分工实现开发。
第三种是由不动产信托投资公司通过运用不动产基金投资房地产。不动产基金从事的是不动产投资，包括委托房地产开发和购买房地产资产两种方式。
而中国的开发商与美国的不动产信托投资公司类似，是披着开发公司外衣的中介。他们从没有为民众垒过一块砖，盖过一平方米的房子，不会设计、不会盖房，还没有资金，“是一个专门通过寻租获得批文的不健康机构。”
最近他又将土地储备中心纳入了开发商的序列，理由是，中国有全世界最低的工程造价，却让民众享受了世界上最昂贵的房价。这是因为在房屋售价和建筑造价之间存在着一个巨大的价差，分别由地方政府的土地储备中心和土地开发商、房屋开发商共同瓜分。
我们需要生产型的房地产开发商，曹建海说。开发商只有在提供比居民自己建房价格更便宜、质量更好的条件下才会被社会接受。
这种观点近期陆续抬头并很有市场。在北京，学者秋风对现今的开发商制度也予以否定。他表示，开发商获取土地之后，垄断了城市房屋的供应，造成价格恶性膨胀。
许多国家的开发商其实都是相对专业的，只根据家庭的需要提供某些服务。秋风说，中国的开发模式从香港市场延袭得来。开发商们包揽一切，无所不能。在这模式下，开发商才会成为城市居民的神，成为城市中最富裕的人。他对本报记者说，“这是一种扭曲的财富分配结构。”
在秋风看来，开发商其实是最初级的企业家，他们的活动中并不包括多少创新活动，没有给产品带来什么增加值，对于社会整体效率的提高也毫无益处。“相反，他们的财富在全社会财富中所占比例过大，损害经济效率。”
我们能否抛弃开发商？
尽管有趋于一致的认识，但解决的办法却不尽相同。
曹建海认为，必须立刻停止地方政府存在于土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。他强调，政府不能倒卖土地，只能执行通过立法形式授权的土地利用和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，以及征收相关税收。
他还建议将土地使用权延长为无限期，使之真正变成一项财产，房地合一，根本上激活当前已经异常庞大的房地产存量市场，抑制目前难以控制的建设开发活动。并鼓励农村土地与城市土地和房地的交易与置换，落实农村土地建设的房地产合法权益。
此外，要改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这一中间商环节，恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。通过立法的形式，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务。
不过他也承认，单纯取消开发商并不能解决全部问题，关键是要通过修改法律鼓励公众自己建房，使之成为人们的第一选择。
秋风也要求民众自己动手盖房子，前提是限制政府对土地资源的绝对权利，并给予城市居民自我安排居所的自由。
秋风对本报记者说，要实现农村集体土地与国有土地的权利平等，使农民的土地也可以生成建设用地使用权，直接向城市企业、居民出让。这样，农民可以在继续保有土地所有权的前提下，完全享有土地增值的收益（当然政府可以征税）；另一方面，由于省略了政府征地再出让的环节，房地产开发商购买土地再出售房的环节，可以大幅度降低城市居民的购地和住房成本。
如果土地流通，在城市里显然有必要推行那种古今中外通行的家庭自建住房模式。秋风说，目前即使在很多小城市，大多数家庭仍然选择自己购买土地，自己建设房屋。
不过这些建议受到了中国现行《土地管理法》和《房地产法》的限制，作为公有制生产资料，中国是不允许居民个人转让和交易土地的，而在城市里自行建设房屋，也并不被允许。这意味着，实施这类方案必须修改上述法案，改革现有经济基础上的治理方案。
在秋风看来，这种改革并非完全没有可能，眼下有些地方已经在尝试农地改革。不过他也承认，这种改革损失最大的将是政府。这需要他们正确认识自己的利益。
秋风说，目前的土地制度使政府和开发商在城市、乡村两个方向同时进行掠夺。“那些兴高采烈的中产阶级住到由开发商交付的郊区房屋中，应该问问原来的农民到哪儿去了。如果他们善于思考就会发现，这些土地上的农民的消失，正是他们不得不住高价房的根源。”
秋风并不主张抛弃开发商，但认为有必要削弱开发商对土地的二次垄断。他称，在地权改革之后，开发商将不会像现在那样全能，会更多地向技术方向发展，这才会有真正的专业分工。
这位人士介绍说，他之所以有这种念头，基本出发点是实现城乡融合，使城市与农村资源的双向流动，从而依靠市场的力量解决城市扩张与农民市民化的问题。 |
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