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| 上海楼市急转直下 各方要求回暖
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| 时间：2006/05/08 出处：房产之窗网 |
上海楼市 张泓铭
http://www.ehomeday.com/news/2006-4/200642391702.htm
张泓铭 1945年5月出生，汉族，上海市人。
上海市人民政府参事、上海社会科学院城市发展中心主任、研究员、博士生导师。兼任上海市政协常委、上海市房产经济学会副会长、上海市房地产行业协会副会长、上海社会科学院房地产业研究中心常务副理事长、《中国房地产研究》季辑主编等。
自1981年至今，发表研究性文字160万字以上，主撰主编专著、编著有《企业怎样定价》、《工业企业价格管理》、《住宅经济学》、《上海房地产发展》等，主持、主笔房地产类研究课题10来项。当前，正主持著作《房地产管理——原理和方法》的撰写和《中国房地产监测预警体系研究》课题。
2005年的房地产市场调整对于上海来说，是必要。不过，本来上海三、四月份主动的稳妥的调整措施已经实施，正等待其发生积极效应。未料，未等上海调整效应完全产生，中央7部委8条严厉措施，旋即到来。由此导致了五月份以后上海房市急转直下，并对整个经济产生了冲击。
各方面迫切要求房市回暖
到2005年底、2006年初，各方面迫切要求房市回暖。首先，是房地产企业。无论是新建商品住宅还是二手住宅，交易量明显下降，导致部分开发商资金链发生困难，部分中介商缩点甚至关门。其次，是房地产投资（投机）自然人。政策的抑制和房市的萎缩，使他们的套利投资不能及时收回，并隐含亏损风险。再次，是本市区级政府。市场的冷热，同区级财政和GDP直接关联。区级政府，对利益的考虑更加直接，对房市回暖相当迫切。最后，是地方直属媒体。上述三个方面的影响，加上媒体自身的广告利益，他们已经在宣传回暖并可能放大上述动向。
在上述种种力量的影响下，不仅上海房市的回暖是可能的，甚至发生根本逆转、大幅上扬也是可能的。条件在于两个方面：从房地产价值运动的时间角度看，上海房地产价格具有长期上升的空间；从消费资金角度看，上海具有迅速集聚和放大房地产购买力的诸方面力量。
要有针对地使上海房市适度回暖
中央对于2006年宏观经济和房市的基本要求是，稳定政策和局势、适度微调。如果上海发生房市逆转、大幅上扬的局面，肯定是不符合宏观要求的。房市逆转、大幅上扬，对于上海经济的伤害可能更加严重。
一方面承认去年上海的房市调整有些过头，一方面又反对今年的房市逆转上扬，到底如何办呢？有针对地使上海房市适度回暖，应该是一个稳妥而有积极的选择。
这里可以探讨两个基本想法。首先，从未来上海经济发展看，以市委、市府对于“十一五”的规划安排，上海经济的较快增长完全是可以期待的。所以，对上海房地产发展的要求和安排可以从容不迫。其次，从房地产经济对上海经济的贡献看，还有很多的空间，未来，肯定要超过10%。所以，不必对目前上海房市和价格的变动有特别的托付。在上述思想的前提下，“有针对地使上海房市适度回暖”的设想，应该不是保守的。
“适度回暖”的具体措施
“适度回暖”的要害是：适度扩大住房交易量。当前上海房市的低迷，有种种表现。最严重的是，交易量偏小。对于上海经济的负面影响，也是交易量偏小的必然延伸结果。扩大住房交易量是“适度回暖”的当务之急。
“适度回暖”的主攻方向是：满足居住的真实需求。去年，韩市长的政府工作报告中，对房地产工作提出了“三个为主”的思想。其中，满足居住的真实需求是其灵魂，而且是长期有效的思想。当前，要扩大房市的交易量，主要应在满足居住的真实需求上下功夫。
“适度回暖”的重点是：普通商品住房。当前销售发生困难的主要部分是处于外环线外的普通商品住房。“适度回暖”的重点，要瞄准这部分住房。同时，这也符合中央2006年房地产调节政策的要求。
“适度回暖”的具体措施可以相机采用若干措施，相信是很多的，包括：满足消费预期，引导住房价格回归逐步到位；引导开发商合理放盘，扩大有效供给；放宽中低价（7000元/平方米及以下）住房的购买条件；政府采购一手、二手小房型住房等等。 |
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