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| 惜售助推北京房价持续上涨
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| 时间：2006/04/14 出处：新京报 |
业内认为，惜售虽加剧了住宅求大于供矛盾，但根本问题还是土地放量减缓
面对北京房价持续上涨，这边购房者既彷徨又无奈，那边开发商却借机大打销控牌，过去希望通过快速售房回笼资金的做法如今显得有些不合时宜了。
实际上，始于去年的楼盘惜售和捂盘现象已愈演愈烈。当然，导致北京房价持续上涨最重要的原因还是土地放量减少的同时，住房需求却有所增加，使北京楼市供求失衡情况更严重。不过，开发商的销控策略无疑也加重了这一矛盾。
面对持续上涨的房价，马先生终于坐不住了。最近几天，他和女友开始频频参加房展会，并先后到东北四环、通州以及丰台看盘。观望、看房、等待，再观望、再看房、再等待，一年多的搜房经历将他的精力消磨殆尽。
“尽管女友还在犹豫，但理智告诉我，不能再等了。有什么好等的，期望在理想的位置，以理想的价格，拿到理想的产品，这太难了！”马先生抱怨说。
马先生是山东人，来京三年，手头小有积蓄，但不足以在闹市区购买单价超过7000元以上的大房子。
期望、彷徨，同时又有些无奈。马先生的心情在京城购房群体中具有一定代表性。
北京房价去年已超上海
今年一季度北京住宅单价7168元，比去年上涨448元
至少在目前看来，马先生准备出手的想法迎合了市场发展趋势。上个月，北京市建委等四部门联合发布的《1-2月北京房地产市场运行情况》显示，北京房地产投资金额和房价仍在上涨，房地产开发依然高调。据统计，今年前两个月，北京全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3%.而来自北京房地产信息网的统计数据也显示，今年一季度北京住宅预售均价为7168元/平米，比去年全年销售均价上涨了448元/平米。
同时，北京房地产投资依然火热：1-2月北京市房地产开发投资完成20.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点，其中商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86%.尽管从2004年起国家便开始对楼市进行宏观调控，但从北京市的实际房价走势看，似乎这些措施所起的作用比较有限。如今回顾起来，国家最近两年推出的房地产宏观调控政策可谓不少。如2004年央行第一次进行房贷加息，同年开始实施土地招拍挂政策；2004年12月，再次推出土地紧缩政策；2005年上半年，国家又先后推出七部委新政等措施。
一系列宏观调控措施对国内不少城市的房地产市场产生了极大的影响，广州震动、上海降价。北京的购房者也曾在一段时间内持观望态度，新上项目同比也有所减少，但全年尤其是下半年北京房价仍在稳步上涨。
据统计，去年北京商品住宅期房每平方米均价达6725元，这一数字已超出上海商品住宅均价27元/平方米。而今年前两个月的统计数字则表明，北京房价上涨的趋势依然强劲，甚至超过了部分中低收入购房者的心理预期。不仅仅是住宅投资金额和预售商品价格在稳步增长，存量房的价格也在上扬。
住房消费力释放加重求大于供矛盾
一方面，土地招拍挂以来，土地供应量开始减少；另一方面，宏观调控至今，购房者已逐渐走出观望期
为什么宏观调控两年后，北京的房价仍不断上涨？其背后究竟有哪些因素在角力？
万年花城副总经理黄玺庆认为，宏观调控本身没有问题，但回顾北京房地产15年发展史，市场开始逐步走向健康、规范不过是最近几年的事情。“直至2001年左右，北京楼市还有些虚火上升。后来许多工厂从市区搬离，开发商只要跟这些工厂协调，便可拿到开发用地，结果导致土地、楼盘放量较大，而需求却相对不足。那一段时间北京房价比较平稳，没有出现房价快速上涨的现象。
但自2004年以来，随着土地招拍挂的实施，土地供应量开始减少，这应该算是导致房价涨幅加大的一个重要原因。”黄玺庆说。
中原地产华北区总经理李文杰比较认可黄玺庆的分析，同时他还认为，宏观调控只是影响房价走向的一个方面，其决定因素是市场结构，也就是供求关系，“从购房群体构成分析，北京房地产尤其是住宅需求较为刚性，总量也很大。同时，随着去年新上项目的减少，整个市场楼盘放量也相对减少，导致供求之间出现缺口。不过，北京土地供应的相对紧张只是阶段性的，这其中有政策调控的因素。”
北京师范大学管理学院教授、博导董藩早在去年年中就曾在本报举办的一次中介论坛上系统阐述过北京购房群体的构成。他认为，北京购房大军中有许多类群体都是国内各大中城市中独一无二的，比如：北京每年都会迎来大量各地大学毕业生，这部分人通过几年的发展，将初步具备在京置业的实力；北京各类企业较多，白领阶层肯定也是国内最庞大的；文化体育方面，由于首都的优势，众多圈内人士在京购房居住；北京外资机构、外国驻华使馆总量在国内也首屈一指；另外，北京还有数量庞大的外地来京务工人员。
“北京人有购房实力的群体总量庞大，居住需求又很刚性。”华润经纪副总经理蒋智生表示，“宏观调控毕竟只是调控，市场的核心还应是供求关系。去年以来，由于土地上市进一步规范等种种原因，北京新上项目同比有所减少。此消彼长，北京房价稳步上涨也就不足为奇。”
■市场透视
不求卖得快但求卖得慢
由于北京房价涨势明显，开发商销控意识更强
“过去我们一直是绞尽脑汁提高销售速度，现在则是想尽办法放慢销售进程。”一位开发商称。
去年底至今年初，随着北京房价持续上涨及部分区域楼市的升温，很多房子卖得好的开发商纷纷采取捂盘、封盘等惜售策略，准备坐收涨价后的升值利润。而在过去几年，迫于回收资金的压力，快速出售一直是开发商房屋销售最佳策略。
元旦前后，位于西南三环的大盘万年花城就采取了“封盘”策略。但元旦期间万年花城仍接待了大量客户，以培养潜在买家。目前，万年花城三期已所剩无几。通过封盘策略，原本单价5000多元的房子现在涨了1000多元。
通州普通住宅项目“捂盘”现象从去年10月起就开始蔓延。今年初，多个楼盘销售人员曾明确向记者表示，其项目已暂停销售，“我们等过几个月房价上涨了再推盘销售”。这与2004年初通州楼盘熙熙攘攘竞相销售的局面形成了鲜明对比。
尤其是通州部分老项目，明显地放缓了后期产品的销售节奏。其中蓝调沙龙从去年10月起停止住宅销售好几个月；世纪星城调整了其去年第四季度的推广方案，核心是放缓销售节奏；靓景明居从去年10月起就不再给销售部门分配任务，因为四期只剩下100套房子，用不了几个月就可售完。
由于开发商纷纷放缓销售速度，使今年投入到市场上的新盘总量有所减少，而购房者在持续观望后购买需求进一步释放，这也是导致今年北京房价持续上涨的一个间接原因。李文杰提醒说，随着土地越来越紧俏，开发商适度控盘可以理解。
不过，抑制目前房价涨幅过快的根本办法还是加大土地供应量。
热点探讨
北京楼市可能会成为两年前的上海？
房价虽攀升，但不会步上海后尘
观点：上海短期投机比例高，楼市泡沫比北京大
对于北京房价不为宏观调控所动，仍不断上涨，而且增幅有加大趋势的现状。一些业内人士担心如果进一步发展，北京楼市可能会步上海后尘，甚至比上海更严重。
“实际上，北京、上海虽同为全国举是较重的两座城市，但就房地产市场而言没有可比性，因为两者楼市有很大不同，这在去年宏观调控前后尤为明显。沪市此前有‘泡沫’，而北京没有。”董藩认为。
董藩表示，从经济学角度来讲，所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。
“这就牵扯到一个问题：什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？”
董藩称，“在住宅市场上，从消费者角度，我把需求划分为直接的消费需求和理财需求（投资需求），后者又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和见机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快租给了居住需求者而不是投机者，见机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。所以，真正的‘泡沫’是由短期的投机需求和一部分见机行事的混合需求转化而成的投机需求导致的。”
董藩认为，在北京房地产市场，整个理财性投资相对于人口规模庞大、外来和流动人口比例很高、收入水平也较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例并不高，仅约占17%-20％。
“这与上海大不相同。虽然上海在人口规模、外来和流动人口比例、收入水平上与北京差别不大，但毕竟不是首都，在政治、文化、科教领域的影响力还明显处于弱势。在去年宏观调控之前，上海的理财性投资需求明显大于北京，其中短期投机需求和见机行事的混合需求所占比例很高。”董藩表示，“所以我认为北京楼市虽然房价在攀升，但不可能步上海后尘。”
董藩进一步分析说，两市之所以出现如此差别，“其一，上海受外资影响较大，去年宏观调控前，确有一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房，相互‘对敲’，大幅度抬升房价，扰乱了市场秩序。其二，两地区域文化不同，上海市民的市场意识明显强于北京市民，投机心理普遍。海派文化的特点就是务实、灵活、不满足，它影响了整个‘长三角’甚至南方。”
土地供应加大京房价涨幅将减缓
观点：北京土地储备较充足，而上海住宅用地已不多
谈起北京、上海两地的不同，李文杰称，从近几年的房价走势看，上海楼市高端产品房价涨得较快，而北京是中低端房相对涨价较快。
“另外，北京土地储备还比较充足，而上海已没有多少可供住宅开发的用地，这在去年宏观调控时表现得尤为明显。北京土地供应紧张只是暂时，今年以来，随着大量新地块上市，北京房价涨幅可能减慢步伐。”
同李文杰一样，北京浙商投资团副会长陈俊对“北京会否步上海后尘”这一观点也持批判态度。他认为，上海对外资及国内各地闲散资金吸引力巨大，投机行为严重。但北京毕竟是首都，即使是在奥运会之后，北京房价也只会是高起点房价的小回落。中低价房降价的可能性微乎其微，崩盘就更谈不上。
■记者观察
小户型市场回温
在刚刚结束的北京春季房展会上，一些小户型新项目，如A派公寓、主场、非常空间及沿海赛洛城等购房者络绎不绝。虽然小户型并不被多数开发商青睐，但随着房价的持续攀升，总价较低的小户型市场又开始看好。
但与大户型相比，小户型存在一些开发上的难题。
如车位成本增加，户型设计难度相对较大，项目市政配套压力增大，同时开发商对容积率较高，会影响社区品质也有所顾虑。但小户型对购房者吸引力却并不小：一般小户型所在区域开发都比较成熟，交通便利；尽管单价不低，但总价却较低；同时，中小户型便于投资，利于出租出售。
目前，由于种种原因，北京楼市存在中低价房供应量偏少的窘况，而中低价房需求却很大。结构性矛盾加上对今后楼市还将继续涨价的预期，导致小户型进一步受购房者关注。
本版采写/本报记者 许子凌 |
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