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| 北京摩根中心29个月“烂尾”始末
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| 时间：2006/03/21 出处：新京报 |
与“水立方”和“鸟巢”分别距离180米和500米，开发商资金来源与承建方质量问题已引起广泛关注
朝阳区健翔桥西北角的北京摩根中心工地自2003年10月27日起已停工了29个月。本报记者浦峰摄
□本报记者 朝格图 关爽 北京报道
■核心提示
距奥运工程“水立方”180米，距“鸟巢”500米。摩根中心，这座原规划建筑面积高达42万平米的亚奥“地标”距建成却已遥遥无期。五幢灰色烂尾楼犹如5根枯指至今矗立于北京奥运规划带西南方。去年10月8日，北京市国土资源局解除了摩根中心土地出让合同。而记者调查发现，开发商与承建方在蜜月期签下“阴阳合同”，为摩根中心之烂尾埋下了伏笔。
朝阳区健翔桥西北角，已停工29个月的北京摩根中心一片冷清。“什么时候才能开工，谁也说不准。”把控工地大门的一位保安说。
“整个工程像一条东方巨龙。”该中心开发商、北京摩根投资有限公司（简称“北京摩根公司”）董事长林强笑称，工程系台湾著名设计师李祖原先生设计，旨在建设体现东方文化的经典建筑。
但2003年10月27日，“巨龙”即已难产。形成鲜明对比的是，分别距离摩根中心仅180米和500米的“水立方”和“鸟巢”，计划于2007年年底竣工，目前均如火如荼地展开了工程建设；而摩根中心只完成了25万平方米的建设，五幢未完成的灰色烂尾楼，犹如5根枯指，矗立在北京奥运规划地带的西南方。
2005年10月8日，北京市国土资源局以“未按期付清全部地价款”为由，解除摩根中心土地出让合同。今年1月13日，市国土资源局联手其他部门，取消摩根中心的立项、规划、建设和施工等许可证明。
这意味着北京摩根公司已失去对摩根中心的开发权。
住宅用地变为商业用地
北京摩根公司聘请的律师李清海曾介绍，这个地块规划变化甚多，据他所知就不下四次
奥林匹克公园正西方，隔北辰西路即一目可览摩根中心。资料显示，规划使用前，此地原为一个南北长562米，东西宽约80米的狭长地带，是北京朝阳区大屯乡的一块菜地。
记者采访获悉，在中国申奥成功前被改为住宅用地，开发商为华汇房地产中心。
据北京市发改委、市建委“京计[2001]2276号”文件，2001年12月11日，华汇房地产中心退出，将此地转让给北京文茂投资顾问有限公司（简称“文茂公司”），后者以此开发汇景园小区，建设规模近19万平方米，总投资2.3亿元。
文茂公司成立于1998年6月，注册资本为500万元，郭文贵出资300万元，著名演员朱时茂出资200万元。
“文茂”二字即从两人名字中各取一字，由郭文贵任法定代表人。
2001年2月，朱时茂将所持股权出让给自然人岑曦。
2002年，文茂公司更名为北京摩根公司，该地块也随之变成商业用地。是年正是奥林匹克公园规划进行之时。
据现行法律，住宅用地与商业用地的区别在于地权与价格，其中商业用地年限为50年，价格高；住宅用地年限为70年，但价格相对低。
北京摩根公司聘请的律师李清海曾介绍，这个地块规划变化甚多，据他所知就不下四次。
2002年9月2日，北京市发改委、建委联合发文，正式批复摩根中心启动二期公寓、酒店的开发。
至同月9日，市规划委已两次向北京摩根公司颁发建设工程规划许可证，摩根中心一、二期写字楼，公寓及酒店的工程规划获批。
按原初构想，落成后的摩根中心总占地面积3.89万平方米，总建筑面积约42万平方米，预计工程总造价约8.5亿元，规模远超汇景园小区。
资料显示，“东方巨龙”的“龙头”A座写字楼，高达地上39层，系北京亚奥区域最高的楼：“龙身”为三幢高19层的公寓，地下3层，定位为176套顶级公寓：“龙尾”为B座，是为19层酒店，内设200余套豪华客房及总统套房的七星级酒店。
审批前业已动工
北京摩根公司的材料显示，摩根中心直到2002年12月1日才获得一期工程施工许可证。但中外建自2002年8月就已开始施工
摩根中心的建设始于2002年8月，前期工程的承建方为中国对外建设总公司（简称“中外建”），主要包括挖土、护坡桩、降水工程等。
但北京摩根公司的材料显示，摩根中心直到2002年12月1日才获得一期工程施工许可证。这意味着摩根中心的建设实施了“边审批、边施工”的策略。
2002年12月，北京摩根公司以近3.63亿元与北京市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》，拿下这块总建筑面积42.6万平方米的地，当时平均楼面价约856元。而周边其他住宅项目售价都在7000元左右。
北京摩根公司为此支付了整个土地价款的15％—5451万元定金。需提及的是，当时土地“招、拍、挂”还没有通行。
媒体此前引述承建方一位人士的话称，按照最初的规划，北京摩根公司拿下的楼面价低于1000元，完工之后单价不可能低于1万元，其中的利润可想而知。
中外建一位不愿具名的高层人士透露，经双方约定，项目前期工程2000万元包干。
按事后折算出的数据，前期工程成本高达3000万元，中外建为此净赔1000万元左右。
来自该公司的解释是，之所以赔本承揽工程，一是认为北京摩根公司有美资背景；二是想按国家定额价款从摩根中心获得更大的后续工程，以此盈利。
2002年10月，前期工程结束，北京摩根公司仅支付1000万元工程款。由于双方在后续工程的合作上谈不拢，北京摩根公司以支付余下1000万元前期工程款为条件，与中外建达成退场协议。
此前，中外建已承建一部分工程桩，但北京摩根公司一直拒付工程款。关于两者之间的工程款纠纷，2004年6月，中外建将北京摩根公司诉诸于北京市第二中级人民法院，至今悬而未决。
2002年下半年中外建仍在施工时，北京建工集团有限责任公司（下称“北京建工”）介入项目。这家有着50年历史的北京国企，曾承建首都绝大多数标志性工程。
北京建工法律合约部部长张立春称，当时工程招投标就内定了串标，即北京建工和中外建各投两标，开发商北京摩根让它们各中一标。
张立春提供的数据是，“北京建工本来投标是2.7亿元，因为2.5亿元是保本，但北京摩根公司说中外建已将价款压到2.05亿元，于是我们改成了这个数字。我们在地下工程亏了4500万元。”
此说法记者从中外建获得了证实。中外建知情人士透漏，招标前摩根公司在中外建和建工不知情的情况下，两边压价，中外建最先提出2.05亿标底。
至于随后何以退出工程，中外建的解释是，由于没有足够的现金流垫资施工；另外，按此价款施工方肯定会赔本，注定引发诉讼。
“双方招投标确实存在问题。”北京摩根公司首席法律顾问赵瑛峰向记者承认。双方在正式投标之前就标底达成一致，显然是违规之举。
五份阴阳合同
自2002年末北京建工开始施工以来，双方均默认并执行了关于地下工程的“阴合同”。双方也一直商讨地上工程的“阴合同”
摩根中心的工程分为三部分，即写字楼地下一期工程，公寓和酒店地下二期工程，以及整个地上工程。
2002年11月至2003年4月间，对应于上述三期工程，北京摩根公司与北京建工签订了五份施工合同，其中三份“阳合同”，两份“阴合同”。
前者指双方按国家定额（即法律规定的标准）形成的、需到建委备案的合同；后者则为双方权衡各自利益私下执行的合同，已为建设部明令禁止。故“阴阳合同”又有“黑白合同”之称。
从顺序上看，摩根中心的“阳合同”先于“阴合同”，2002年11月18日、28日，双方分别签署地下一、二期《建设施工合同》，于2002年11月22日、12月2日到市建委备案，是为“阳合同”。
而双方真正履行的“阴合同”，则分别签署于2002年11月28日、12月28日。
比照“阴阳合同”，两者在工程范围、价款、工程质量方面的约定基本一致，最大的区别在于合同工期、付款方式和违约处置。
“阳合同”基本按照国家和北京市两套定额计算出来的，是一个合理的工期，用以保证施工质量和安全：地下一期工期为365天，二期为345天；工程款分为预付款、进度款和结算款三部分，由北京摩根公司依工程进度支付，北京建工据此无垫资压力。
按照“阴合同”，地下一期工期为122天，二期为107天，整体工期不足国家相关规定的三分之一；并且，北京建工需100%垫付工程款2亿元左右。
据中外建与北京建工共称，“北京摩根中心惯用的手法是，通过后续工程的招投标，威逼承建方垫资、赔本承包前期工程。”
对此，北京摩根则称自己是弱势方，并且其美国投资者在工期和质量上要求严格，并且与承建方之间有合同约定，不存在威逼之举。
自2002年末北京建工开始施工以来，双方均默认并执行了关于地下工程的“阴合同”。实质性的分歧在于，双方也一直商讨地上工程的“阴合同”———即后续工程的承包权及收益。
地上的“阳合同”真正签署是在2003年3月26日，双方确定地上工程总价款为4.5亿，工期总天数504天，竣工日为2004年8月4日。此后的一份补充合同，将竣工日提前到2004年7月18日。
但关于地上工程的“阴合同”后来因故未能签署。事后证明，这成为双方反目的导火索。
非典突击与质量缺陷
该项目成为非典期间北京两家没有停工的项目之一。23天内，完成了按“阳合同”需一年才能完工的工程
新一轮工程施工的进度，并不如双方预料般顺利。
按北京摩根公司的说法，“阴合同”到期之时，地下工程A座写字楼只完成了地下负五层的地板铺设，北京建工为了自身利益有意拖延工期。
而北京建工的解释是，中外建撤出后的工地不具备合同约定的施工条件，工地发生大规模的坍塌事故，加之2003年北京遭逢非典，工程无法按时完成。
北京摩根公司董事长林强回忆，其时摩根方面已提出让北京建工撤场的要求，双方矛盾一触即发。
2003年5月20日，北京市建委召集双方在摩根工地指挥部2楼会议协调此事。据《会议纪要》，与会者包括：首规委1人，市建委2人，北京建工6人，北京摩根公司4人。
会议确定，北京建工需在2004年12月底前完成全部工程，并同意其调动一切施工队伍，在做好防治非典的前提下可实施夜间施工。
会后，摩根中心的工程进展神速。实际上，该项目成为非典期间北京两家没有停工的项目之一。2003年5、6月间，创造了后来被媒体称为“摩根速度”的工程进度：23天内，完成了按“阳合同”需一年才能完工的工程，“摩根”冲出地面。
2003年8月8日，经过北京摩根公司、北京建工、监理和设计方签字，地下二期验收完毕。
但神速背后的质量缺陷随之暴露。北京市仲裁委2005年8月2日做出的一份裁决认定，摩根中心一期A座写字楼68根钢柱中，“67根发生位移、偏转等问题，严重不符合国家和北京的现行标准规范”。
该裁决同时判定，前者明知有质量问题，依旧同意隐蔽施工，并指出，摩根中心承建方建工集团和监理方双圆公司属相关单位，彼时前者持有后者20%股份，财务支出依然列在北京建工账下。
北京摩根公司据此拒绝按“阴合同”支付工程款。随之展开的另一话题是，双方关于后续工程———三期地上工程的价款磋商一直难以达成共识。据称，双方的工程价格在原有的4.5亿元和8亿元之间浮动。
2003年10月27日，北京建工单方面宣布停工，并派驻保安看护工地。自此，摩根中心再未复工。
记者在施工现场看到，如今摩根中心呈现一片烂尾景象：一期A座刚刚竖起一层钢柱，二期4幢楼宇建至13层到17层不等。
2年的互诉之路
按惯例，仲裁期一般为四个月。但摩根与建工之争已持续两年了。3月17日，记者致电北京市仲裁委，对方称摩根与建工之争目前正在审理之中
2004年3月25日，北京摩根公司一纸诉状将北京建工告至市仲裁委，称北京建工“多次要求修改地上施工合同”，“故意采取低价进场、拖延工期、单方面停工要挟价款等手段，为了自身利益，不惜给首都奥运工程抹黑”。公司请求确认二者的地上《建设施工合同》有效，并要求其立即履行。北京市仲裁委随后立案。
当年4月8日，北京建工在《答辩书》中称，北京摩根公司不支付已完成工程的工程款，从而导致停工，其依据是，“（北京建工）被迫向银行借贷巨额资金垫资施工，直到银行已无法再提供新的贷款。”
随后建工提交的《反请求》，提出解除双方地上工程合同。
5月13日，北京建工又提出两个仲裁，称“摩根公司存在欺诈嫌疑，没有诚意和支付实力”，要求索赔各种费用超过6亿元。
值得注意的是，此时北京建工已否认双方的一、二期“阴合同”，认为这是在没有正式招投标的情况下签订的，并对“阳合同”进行了实质性修改，违反《招标投标法》59条和《北京市招标投标条例》37条。
三个官司交错，形成了一个阴阳置换的情节：建工方一反常态，承认地下一、二期工程的2个“阳合同”有效，但否认地上工程的“阳合同”；摩根公司承认地下一、二期的2个“阴合同”有效，却认可地上工程的“阳合同”。
接受记者采访时，北京建工法律合约部部长张立春和摩根公司首席法律顾问赵瑛峰均承认，开庭时双方各执一词，但双方做出如上判断的法律依据是一样的：《合同法》、《招标投标法》和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
从2004年10月开始，经北京市仲裁委委托，并双方认可由两个权威机构———国家建筑工程质量监督检验中心、北京泛华国金工程咨询有限公司，就工程质量和工程造价进行独立第三方鉴定。
时隔一年之后，2005年年底，两家鉴定结果先后出炉。前者的鉴定报告结论分三部分：第一部分称地下部分钢结构出现垂直偏差，未达到《钢结构工程施工质量验收规范》；第二部分，已完成96.8％的钢柱焊缝达到BII标准，不会影响结构安全；第三部分则称，在考虑已完工结构施工偏差和上部结构采取纠错措施后，可满足现行设计规范的要求。
北京泛华国金工程咨询有限公司做出的造价鉴定显示，已完工的工程总造价约为3.5亿。
不过，两个鉴定出炉后并未缓解双方的紧张气氛。张立春称，造价鉴定不可能完全抛开建工初始的工程预算，初始的合同价款已经低于成本，据此建工依旧亏损。而赵瑛峰则认为，“预算和质量之争要回到阴阳合同之争上来，才有一个衡量标准”。阴阳合同之争重又现身。
按惯例，仲裁期一般为四个月。但摩根与建工之争已持续两年。3月17日，记者致电北京市仲裁委，对方称摩根与建工之争目前正在审理之中，目前不便接受采访。
庭下，双方也曾反复磋商，但始终未达成一致。
摩根公司再行起诉
3月16日下午，北京摩根公司首席法律顾问赵瑛峰向本报记者表明，“美方律师代表团已经到京”。在此前夕，该公司已向朝阳区法院起诉市国土资源局
今年3月中旬，一笔高达816万元的仲裁费用，已由北京摩根公司汇入市仲裁委的银行账户。前者希望尽快获得裁定结果。
而北京摩根和北京建工之间的冲突也进一步升格：后者提起仲裁主张自己的“优先受偿权”，前者则将索赔金额提高到20亿元。
加剧冲突的原因在于市国土资源局的一纸公告。2005年10月8日，该局官方网站发布《公告》称，已解除包括摩根中心在内的七宗土地出让合同，收回国有土地使用权，理由是“受让方没有按出让合同的约定期限付清全部地价款”。
今年1月13日，北京市国土资源局与市发改委、规划委、建委方报纸上联合发布《公告》，在解除出让合同、收回土地使用权的基础上，取消了摩根中心等七个项目的立项批复文件、规划意见书、建设用地许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等批准文件。
这意味着北京摩根公司已失去对摩根中心的开发权。
以上二事经媒体报道后，北京建工和摩根公司之争再度浮出水面。摩根方面对此举存疑，认为是市国土资源局不接收其支付的其余土地受让款。
摩根公司董事长林强告诉记者，市国土局当初拒收真实原因在于，“摩根公司与北京建工的纠纷悬而未决。”
摩根方为各路记者准备了厚厚的材料，用绿色的16开信封包装，试图说明的逻辑是，按当初《北京市国有土地使用权出让合同》，该公司已支付整个土地价款的15％，剩余部门之所以迟交，是因奥运规划出台后摩根中心的使用面积进行了调整。此后，摩根公司曾派人并以文书的方式试图缴纳，其高层亦直接提出交纳请求，但未能如愿。
3月16日下午，北京摩根公司首席法律顾问赵瑛峰向本报记者表明，“美方律师代表团已经到京”。
在此前夕，该公司已向朝阳区法院起诉市国土资源局，并已向国家发改委等部委申请行政复议，内文称不服市国土资源局、市发改委、规划委、建委四部门宣布摩根公司相关证照失效决定。
北京市国土资源局就此回复本报记者，目前不是说话的时候。
“百度”一下“摩根中心”共找到相关网页约761，000篇，2003年10月27日即已“烂尾”的摩根中心只完成了25万平方米的建设，五幢未完成的灰色烂尾楼，犹如5根枯指，矗立在北京奥运规划地带的西南方。
（本报记者 陈炜祯 潘宇凌 张学冬 对此文亦有贡献）
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