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| 布局上海 房市大攻略
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| 时间：2006/02/16 出处： |
《今周刊》封面故事
布局上海 房市大攻略
上海房产整整狂烧了四年，终于在去年中共的一波打压动作后稍事停歇。
只是，作为中国对外样板门户的上海，在2008年迎接奥运使命的催唤下，早晚得装扮门面，也促使房价逐渐回温。
在人民币升值、两岸三通等诸多预期心理下，投资客对于上海房市的热度依然不减，短短半年的停驻观望，预料在今年下半年又将东山再起。
前一波未进场的台湾买家，不怕错失机会，只是这一波上海房市潮，已不若以往般单纯，惟有掌握专家投资心法，才能在诡谲的市场价格中，成为利润丰厚的上海房东。
撰文＼魏晋、陈翊中
“ 农历年前，上海房产仲介公司的主要业务已经成为‘退订金’了！”上海远见房产老板钟晨亮虽语带无奈，但他透露退房的大都为中国买家，断头杀出的则是温州炒家，可是台湾投资客却仍电话不断，有的还声称已准备将台北房子向银行贷款，务必帮忙留意低于市价两成的房子。
台湾人对上海房市情有独钟，而韩、日籍人士似乎也颇为认同，虽然交易量冷清，但吓跑的多是中国本地和欧美买家，对于邻近的亚洲人士，由于未来职场位移等因素，反而成为进场布局、逢低抢进的好机会。
尤其在期待人民币升值，又看好二○○八年奥运，并乐观预期未来两岸三通契机，在众多“期待因素”驱使下，持有人民币资产成为投资客的一项必备观念。何况在无法亲自进出大陆股市之前，台湾投资大众要拥有人民币资产的惟一途径，只能瞄准中国房地产，而大陆最有竞争力且具规范的房地产市场，当然非上海莫属。
房市如坐云霄飞车
回跌率约二成五至三成之间
二○○五年的上海房市，好比坐云霄飞车般刺激。○四年十月中共中央拉升房贷利率，并限制开发商银贷款后，也未能阻挡来自世界各地投机炒家的兴致，就像股市末升段涨势总是特别凶猛一样，上海房市的末升段涨得又凶又猛，○五年一到四月期间，精华区段的房价短短半年内就狂飙了五成。
然而，○五年五月，中国国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》（简称为《国八条》），全力打压炒房、压抑房价，上海感受到中央打压房价的决心，房市倏地退烧，交易量几乎挂零。
进入○五年的第三季之后，上海房价明显回跌，从最高峰起算迄今，内环普遍跌一成五到二成五之间，供给量较大的外环则跌了三成；不过可喜的是，原本如同一摊死水的成交量，○五年第四季以后已明显上升，但是市场观望气氛仍然浓厚，而各式各样的传闻，也令炒房的“三外”（外资、境外、外地人）主力，不敢轻易下手。
只是不少人怀疑，中国政府这波打击上海房市的决心，是否让房价短期内难见曙光？上海房市专家、德盛基金管理公司总经理张永河斩钉截铁地指出，上海是集结中国所有资源发展起来的，再加上人民币升值、○八年奥运、一○年上海世博会等利多因素于背后支撑，远景绝对看好！而根据他和客户接触的经验，原本的投资客若遭逢资金压力，“五幢楼面，顶多只是把最差、最没把握的两幢卖掉，却把最好的三幢‘老Ｋ王牌’留下来。”…
购屋出租仍为主流
约五％回报率十年可回本
据消息人士透露，元大集团少东马维辰在去年上海房价低迷时刻，仍保持每月赴沪看房的习惯，随时抢进；而一批安泰人寿的高阶主管，也在长宁区的天山路段群集购屋，作为未来退休居所，更别说各界企业人士不定时借上海一游的机会，锁定购屋目标。
一位在外商科技公司任职的江小姐便直言，一年半前原本打算在台北文山区兴隆路、辛亥路附近置产，相中一户约三十多坪的公寓楼房，要价将近新台币九百万元。
前往上海探望在当地工作的胞兄后，立即改变初衷，决定在闵行区的莘庄万科花园购屋，一户六十多坪，仅花费新台币七百五十万元，而且户外的绿化环境有一个足球场大，更可贵的是，现在总价已增值三成。
尤其台湾人在上海购屋偏好出租模式回本，虽然出租五年回本的荣景已不再，现在恐怕至少得花上十年，但整体而言，仍优于台北的二十年。估计住宅的租金回报率可达五％左右，至于位置佳的商铺更有一○％的空间，拿租金付房贷来养房的策略，仍是市场主流，只是应注意区位的选择及坪数大小，照理说，越接近商业区的住宅和面积三十到五十坪间的房型，较易出租。
当然，也因上海房市后势看俏，带动一波内地未来可能在港挂牌的REITs（不动产投资信托）股话题，也因此，包括中国海外（00688）、合生创展（00754）、百士达（01168）、首创置业（02868）、上海腹地（02337）等，五家中国在香港上市的房地产公司也水涨船高，深受投资客关注。
由此观之，不论居住品质、生活空间，甚至相对房价，上海居显然比台北居更具吸引力和竞争力，也难怪台湾买家前仆后继，替上海的房市撑起了半边天，更重要的是，台湾当下缺乏稳定的投资标的，显然对邻近上海房市产生了积极的移情作用。
赢在上海的行动准则－－
专家评选！进场捞钱的六大区域
文＼陈翊中
时值岁末年初，上海街头张灯结彩，迎接农历新年的到来，街上提着大包小包的行人如织，有些人赶着送礼，有些人赶着回家，然而，上海某一手房楼盘的接待中心，却未感受外头热闹的气氛，或许大家返乡的返乡，办年货的办年货，偌大的接待中心，只见二、三十位销售人员闲嗑牙，一位销售人员告诉我们，去年底有一阵子看屋的人比较多了，最近可能是过年吧，又冷了下来。
虽然第一线销售人员尚未闻到景气回春的味道，不过，《上海楼市》社长蔡为民对景气的感受可是大相迳庭。他指出，举凡上海房市的相关演讲，仍是场场爆满，大家还是很关心市场，也尚未失去信心，观察来听演讲的人，对于买房子赚钱这档事，显然兴趣盎然，只不过是在等待一个“时机”，他形容目前上海房市的处境是“闷烧锅式的微尘效应”。
跟着地铁走
持币观望、逢低承接
房市专家、德盛基金管理公司总经理张永河对上海房市同样保持乐观看法。他透露，虽然上海房市还在谷底，但已有不少“专家级买家”，准备在第一、二季趁行情低迷之际，进场大量批货，以待整体景气复苏。
张永河强调，在二○○五年五月《国八条》发布之后，上海房市基本已脱离“随便买、随便赚”的阶段，不过，慎选地点、慎选个案，还是可以找到赚钱标的。
讲到有哪些具增值空间的“明牌”，打开标记密密麻麻的上海市地图，张永河的手沿着地图上的地铁线路画着，嘴上斩钉截铁地说“跟着地铁走”就没错了！
张永河指出，包括闵行区的莘庄南广场、地铁四号线沿线、闸北区大宁绿地板块以及杨浦区的五角场地区，都是交通条件获得改善，但涨幅还算合理的地区，尤其大宁绿地板块逐渐形成上海北部主要商业文化区域，以及五角场的二万亩整体开发计划，有这些利多加持，更被他直接列入“可进场捞钱的地区”之列。
大飙涨已冷却
低于行情价一成即可承接
熟悉张永河的人都知道，他的压箱宝总放在最后面，也就是浦东竹园商贸区黄金地块。他指出，香港富商李嘉诚将在此地打造“小太古城”，而○六年十月地铁东方站将重新开通，除了二号线和四号线以外，还有规画中的轻轨铁路，三条轨道交通在此汇集，具有发展为浦东娱乐中心的潜力，条件极佳，但目前尚未有新楼盘推出。不过，他建议可以收购附近旧楼，以待未来增值之后卖出，应有不小获利空间。
除此之外，供给稀少的市中心办公楼、商铺以及陆家嘴CBD（中心商业区︶办公楼，也是张永河看好的标的。
除了上述闭着眼睛就可“进场捞钱”的地区以外，张永河建议，采取的策略应是“持币观望、逢低承接”，等待有偏离市场行情价的物件出现，因为前一波上海房市大飙涨，是投资客进场炒作因素，当行情冷下来之后，一定会有些因资金压力被迫释出的物件，虽然各地条件不同，但若能以低于行情价一成，或是以租金报酬率反推达六％以上，就是下手的良机。他推荐可持币观望，逢低择优进场的地区包括古北地区、虹桥CBD地区、金汇地区、北外滩CBD地区、浦东联洋地区、天山河滨板块以及静安区。
必胜五字诀
山、水、河、路、绿
除了从地区下手以外，深耕上海房市多年的张永河，还发展出一套“环境评量表”，他笑说，“山、水、河、路、绿”这五字口诀，就是让房产价值提升的五大条件。所谓山是指佘山，水指的是淀山湖，河指的是黄浦江，路是指地铁站、高架道路闸口，绿是指高尔夫球场、绿地，而满分一百分，每项各占二十分，投资人可以建案所在立地条件加以评分，再加上周边是否有量贩店，生活机能好不好，斟酌增加或减少分数，总分达到七十分以上，就是立地条件佳、抗跌性也佳的好物件。
对上海房市也颇有研究，同时也担任台资大都会房产集团投资顾问的万码投资执行长萧邦宇也说，其实在上海，掌握“交通”、“人流”这两项原则，就决定了区域是否增值八成比重的因素，相较于台北市，交通、人流只占六成的份量，变数也更多，在上海要靠房地产赚钱，其实容易得多。
虽然住宅是一般投资人比较偏爱的产品，不过前波上海房市，住宅产品涨幅最高，市场推案也以住宅产品为主，再加上成为上海政府重点打压对象，租金报酬率已低至四％到五％左右，甚至在浦东部分投资客较多的社区，已不是租金多寡，而是租不租得掉的问题，因此上海信义不动产研究中心建议，有稳定回报率支撑的商铺、酒店式公寓、办公大楼，可视为○六年投资上海房市的首要选择标的。
信义房产副总经理王庆瑞指出，相较于住宅租金报酬率只有四％到五％，比六％贷款利率还低，商铺还有八％到一○％，酒店式公寓也有六％到七％，尤其人民币升值是必然的，对于想要搭人民币升值列车的投资人来说，这两类产品租金报酬率高，管理又轻松，是不错的投资标的。
至于办公楼，他指出，现在是卖方市场，甲级办公楼被财团和国际型基金垄断，因此虽然去年上海办公楼租金上涨了二五％，但对一般投资人而言，根本是有行无市。
市场不断变化
多听、多看注意稳定回报率
王庆瑞也透露，由于近来全家便利商店等便利店全面拓点，几乎是“有多少商铺就要多少”，例如中山公园、五角场等地区，都已经显现超越传统“三街四城”（南京路、淮海路、四川路与徐家汇、新客站、豫园、与浦东新上海商业城）的增值潜力，是值得关注的商铺潜力板块。
而在业种的选择上，出租给便利商店、餐饮、眼镜行等高毛利业种，租金回报率较高，而要选择优质租户，透过仲介公司都可代劳。
至于酒店式公寓，重点应放在酒店经营，包括盈利能力和管理水平，因酒店式公寓未来的投资回报率高低和风险大小，并不是投资人能控制的，因此投资人不应轻信开发商的保证租金等担保承诺，而选择合适地段，并拥有优良管理能力的酒店式公寓，投资前景应不差，对于地段的选择，信义不动产中心建议，除传统的商业中心外，次中心城区的交通枢纽区如长宁区的中山公园以及浦东的龙阳路，都是酒店式公寓的优质区域。
注意税负规定 莫被租金报酬率数字迷惑
虽然投资上海商用不动产“钱景”看好，但是住商不动产总经理林倩却提醒投资者，投资这类产品还是要留意一些负面因素，如相较于住宅可以向银行贷款，商铺等商用不动产就无法取得贷款，对于想从事“借美元、赚汇差”的投资人来说，就不是很好的标的。
另外，林倩也提醒，投资商用不动产，千万不要被高租金报酬率的数字所迷惑，而忽略了包括交易税、营业税等高售出成本，而这些税费成本，甚至可高达百分之三十几之多，虽然可以利用做假合同、调低成交价等不同方式避税，但是也要负担可能发生的法律风险。
虽然在宏观调控的气氛下，上海部分地区还有探底空间，但有人民币升值和一○年世博会两大利多支撑，蔡为民建议，把投资时间拉长至三到五年，现阶段慎选个案、逢低承接，投资上海房市报酬率还是相当不错。
林倩笑说：“发挥台湾人在襄阳仿冒市场里杀价的精神，多听、多看，而且一定要勇于出价，做个上海赢家其实一点都不难。” |
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