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| 南方周末：深圳楼市为何疯狂
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| 时间：2005/12/10 出处： |
楼价飞涨，令普通深圳人内心忐忑不安 Phototex
□本报记者 雷剑峤
几年前，少量温州客人曾经拜访过珠三角地区，但很快就兴趣索然地离开，折道向北。此后，整个中国的楼市沸点一直停留在以上海为代表的长江三角洲地区。但现在，不胜重荷的长三角楼市在宏观调控下逐渐沉寂，人们重新将目光投向珠三角———在跳跃的房价背后，那些有钱人又回来了？
在深圳奋斗了6年，李大志终于成为深圳一家媒体的中层干部，并拥有近2万元的月薪，但他仍然买不起一套理想的房子。
“买得起的只是那些花钱不用数的人。”这个40岁的男人说。去年他舍不得掏出140万元买下一套香蜜湖熙园的房子。一年后，他发现那套房子卖到了240万元。
今年以来，深圳的房价开始温和而坚定地上升，而这个城市历来以房价平稳著称。10月以后，上升的幅度变得越来越大。深圳市国土资源和房产管理局提供的一份资料显示，2004年的深圳市住宅平均价格为每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均价格为每平方米6912元，如果单论11月的话，这个数字则达到每平方米8328元。
不惟深圳，广州、东莞、珠海等珠三角各城市的房价最近皆有明显升温。
这是一个令人不安的反常现象。几年前，少量温州客人曾经拜访过珠三角地区，但很快就兴趣索然地离开，折道向北。此后，整个中国的楼市沸点一直停留在以上海为代表的长江三角洲地区。但现在，不胜重荷的长三角楼市在宏观调控下逐渐沉寂，人们重新将目光投向珠三角——在跳跃的房价背后，那些有钱人又回来了？
火爆开场
购房者发泄着情绪，他们与销售者发生了激烈冲突。这一场景似乎成为此后两个月深圳楼价剧涨的前奏。
这一幕发生在万科17英里二期项目开盘第一天。这个项目于10月1日开盘，开发商万科企业股份有限公司是中国最大的房地产企业之一。在这个月，深圳一共有28个新楼盘进入市场，折前平均价格为每平方米10010元。
万科17英里二期项目采取的是分期销售方式，当天只推出所有324套单位中的100余套。分期销售是刺激销售的一种手段———开发商在开发项目取得预售证前实行提前登记，然后收取认筹金，只销售部分单位，却集中所有已交纳认筹金的客户抽签选房。这不仅能造成购房者抢购的假象，还能使发展商借此在推出余下单位时提高价格。在深圳10月进入市场的28个楼盘之中，有20个楼盘采取了这种销售方式。
世联地产顾问（深圳）有限公司的研究报告表明，11月的新楼盘在开盘当天的选房率或销售率几乎都在50％左右，最高的甚至达到98％。这说明，分期销售确实起到了刺激销售的效果。
但这次它给购房者的刺激太强烈。万科17英里二期项目的初期定价为每平方米1.6万元，后来的开盘均价是每平方米2.2万元。万科当天再次推出50套单位，即便其价格已抬升至每平方米2.5万元，也没能满足等待的购房者———也就是说，吃过一顿午饭，它又上涨了3000元。
11月11日，深圳市国土局规定，房地产开发企业不得采取提前登记、集中开盘、分期销售的售房模式。同时发布的还有另外三条规定。
该局房产管理处处长耿继进认为，炒作是引发这次深圳房价剧烈上涨的三个原因之一。“个别中介机构采取的销售模式人为制造紧张气氛，加剧部分购房者的追涨行为。”他说。
“紧张气氛”绷紧了购房者脑子里的弦，当知道自己交纳了认筹金却选不到房的时候，他们和开发商发生了冲突。这导致了万科17英里销售的停止。
万科17英里位于龙岗区葵涌镇溪涌村。在10月，龙岗区一共有9个新楼盘入市，深圳市中原物业顾问有限公司深港研究中心的数据表明，龙岗区在10月的商品住宅销售面积同比增加49.14％，销售金额同比增加72％。这次深圳房价上涨几乎覆盖了特区内外的各个辖区。南山区、福田区、宝安区和龙岗区的平均房价都涨了30％以上。
到了11月，29个新楼盘进入市场。深圳市国土局提供的数字是，住宅销售套数为10020套，销售面积为93.8万平方米，销售金额为78.12亿元，建筑面积平均价格为每平方米8328元。所有的数字都比上个月又高了许多。
热钱争辩
人们开始为深圳房价上涨的原因而争辩。一个屡屡被提及的说法是，将近200亿元的资金从房价走低的长江三角洲撤离，来到了深圳。
没有人能够证实这个说法。深圳市国土局提供的资料显示，按金额计算，深圳房地产市场在10月的内销比例是89.95％，11月是93.05％。所谓内销指并非以来自台、港、澳和外国的资金购买，这个数据以购房合同在房产管理局的备案数据为准，由电脑系统自动生成。
耿继进字斟句酌地说：“台、港、澳地区购房比例在正常波动范围内，这两个月还相对缩小。通过对典型楼盘的抽样调查，没有发现所谓大规模的200亿元的不在深圳居住的群体在深圳购房。”
但对于外来资金的另一个组成部分———“温州炒房团”，他表示难以甄别。因为深圳是一个主要由移民组成的城市，很多定居下来的居民仍然使用外地身份证，无法通过身份证来界定他们是不是深圳居民。
“我认识的人没有到深圳炒房的。”温州百吉门房地产营销公司总经理成秀科说，“不要把流出上海和江浙的资金想象为一笔巨额资金，宏观调控以后，该收手的收手，该观望的观望。”同样，温州超然不动产营销机构总经理吕巧正也认为，流入深圳的温州资金比较少。
耿继进认为，从预售审批到房屋竣工再到办理房产证，这个过程平均用时一到两年。资金要在此埋伏一到两年才能出手，所以深圳没有短期炒作空间。
他承认在商用物业市场“有一些基金”，不过它们不介入住宅物业，没有进入管理环节，所以不了解它们的具体数额。
“深圳住宅物业市场被外来资金炒作的可能性是没有的，不是空间不大，而是没有。”这是耿继进的结论。
但中原物业顾问有限公司在一份最近的报告中提醒，“也许水榭花都三期项目的热销正是外来资金在深圳成功炒作的表现，但同时它也为深圳楼市敲响了警钟”。
中原物业顾问有限公司得出结论是因为这个位于南山区香蜜湖的项目在销售过程中出现了炒卖筹号的现象，报告说，“根据三级市场接到的委托，水榭花都三期的筹号已经卖出高达35万元的价格。”
“500万人要买房”？
除了人为炒作，耿继进把这次房价上涨的其他原因归为两点。一是进入所谓“金九银十”的销售黄金季节，二是高档楼盘集中推出，在统计上提高了成交价格。
这两个说法得到了一些业内人士的支持。但仍有很多人并不认同“炒作”的说法。
“我觉得不是炒出来的，这是根本的需求。”中原物业顾问有限公司总经理李耀智说。
深圳房地产业的所有人都会对你阐述“根本的需求”是怎么一回事。简单地说，那就是“地少人多”。
卓越置业集团有限公司营销策划部总经理李宁用圆的面积公式估算出，如果深圳是一个圆，它的半径将不到11公里。“多么小的一个圆啊，”他接着算：600万人从事低收入职业，不是购房者；100万人是原住民，也不是购房者；剩下的500万人都是从外地来的移民，有购房的需求，也有购房的能力。“他们一定会买房。”
在李宁看来，这也正是为什么相同的房地产政策在上海和深圳取得了不同效果的原因。“因为深圳是真实需求。真实需求越打越旺盛。”他说，深圳人在中央政府对房地产业实行宏观调控后发现，深圳房价还在继续上涨，“信心就恢复了”。
心理预期是决定房地产市场发展程度的一个重要指标。“两三年前，深圳人觉得深圳是没有未来的。”李宁所指的是，那时候，一位深圳市民在网络上发表了一篇帖子，述说自己对深圳未来发展的忧虑，对他的观点产生共鸣的深圳市民多得令人难以想象，这位作者最后甚至得到了与深圳市市长当面交谈的机会。这可能也是深圳房价在前几年一直保持平稳的原因。
“但现在这种心理开始扭转了。”李宁说。
同时，深圳人越来越清楚地看到特区内已经没有地可供建房，关内关外巨大的发展差异又使他们更愿意留在关内置业，所以特区内的房价涨得非常厉害。因为深圳南面是香港，东面是海，所以只能向北面和西面扩张，随着地铁和更多高速公路通车，特区内的财富与人群得到转移，特区外的房价也会上升，当然现在是从交通通道的沿线开始。
但耿继进不同意特区内没有土地可供应的说法。他说，关于供需有一个客观指标，就是在售房套数。“我每天下班前都会看一眼网站上的数字，昨天还有6万套没有卖出去。6万套是什么概念？它相当于深圳半年以上的成交量。”
“这6万套是多了还是少了，我欢迎研究机构来研究深圳到底需要多少套在售房。”
问题是，开发上的滞后性是否意味着这6万套房卖完之后深圳特区内的房将会越来越少？“打开地图，认真看一下，你会发现还有相当多建设用地没有开发。我们这样做是想把它们挤压出来，进入房地产市场。”耿继进说。
为加快这个过程，闲置土地逾期一年未开发要征收相当于土地价格10％的土地闲置费，第二年要依法收回。
这样做有没有把闲置土地挤压出来呢？耿继进的回答是有，但他没有给出具体数据。
平抑房价
为平抑房价，深圳市政府在今年实行了一连串的政策。比如规定不准撤消合同备案制度，此前，深圳就在实行购房15天内必须到房产管理局办理备案的制度；比如两年之内房子转让，要全额征收5.9％的营业税。很明显，这两条规定都是为了约束炒作二手楼。
“打击了二手楼，就刺激了一手楼，”李宁说，“因为需求是刚性的。”
11月11日，深圳市国土局再次发布不准分期销售等“四大禁令”。“有人说我们的政策是治标不治本，但至少规范了销售秩序，使买卖双方更容易处在平等的位置上。”耿继进说。
早在三年前，深圳市政府就开始执行“控制增量、盘活存量、关内土地零供应”的土地政策。从那时候到今年，深圳停止在特区内批准房地产用地，在特区外批准也格外谨慎。
今年深圳预计出让的80万平方米商品房用地都在关外，1至11月已经出让44.04万平方米，加上12月准备出让的6.67万平方米，今年实际出让的商品房用地约为50万平方米，仅为计划出让面积的63％。
这样做不仅是为了控制增量，实际上特区内也已经没有多少土地可供应。深圳是一个地形奇特的城市。它被分为特区内和特区外两部分，人们分别称为关内和关外，关内高楼林立，几乎看不到一片空旷的土地，关外却截然不同。
但在今年11月15日，深圳市政府又推出5项措施，其中最重要的一项是，重新恢复特区内的土地供应，打算今后每年新增商品房用地1.6平方公里。耿继进说：“挤压出来的闲置土地，再配合政府出让一部分土地，我觉得供需是可以平衡的。”另一个目的是通过增加土地供应量来平抑房价。
但李宁认为政府的举动只能在理想状态下实现。“实际情况就像你往狼群里扔一块肉，你能指望靠这块肉来满足狼群吗？”他的结论是狼群只会越来越饿，特区内的地价和房价也只会越来越高。
李宁说，平抑深圳房价最根本的办法是给深圳一个清晰的城市定位，既然没那么多地，就靠行政划拨给它。然后建设与城市经济实力相匹配的基础设施，把人向关外引。“既不想把人往关外引，又想把关内的房价压下来。这是一个悖论。”他说。
珠三角部分城市房价变化
广州：今年1月以来，广州房价一直在上升，广州房地产交易中心最近一次统计显示，10月的成交价格比9月每平方米4950元的均价上涨了647元，涨幅超过了13％。
珠海：据珠海建设局公布信息，珠海市今年前三个季度的房地产销售金额达到了491857万元，比去年同期增长了72.34％，比2004年全年的销售总额还要高出11亿元。前三个季度的房地产销售面积达到了118.95万平方米，比去年同期增长了41.84％，也超过了去年全年115.69万平方米的销售面积。
东莞：东莞房地产协会发布的第三季度预警数据显示，东莞第三季度普通住宅销售面积33.73万平方米，销售额达8.66亿元，销售平均价格为每平方米2566.90元，较第二季度的每平方米2053.80元上涨了24.98％。
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