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| 知名学者破解北京房价高居不下之谜
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| 时间：2005/11/15 出处：蓝筹地产评论 |
作者： 邬翊光 黄威 吴殿廷
近几年来，北京市商品住宅价格节节攀升，其原因已成为业界和学者竞相讨论的热点问题.一些人认为，北京房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。这一观点的正确与否值得商榷，因为“地价与房价到底是谁影响了谁”这个问题比较复杂。要解决房地产经济学的这个难题，需要作客观深入的分析。
(一)地价是由需求引致的,房价高才会导致地价高
房与地密不可分，地价是房价的构成因素。一般人都认为，房价之所以一直居高不下，是由于地价太贵所致的。地价高导致房价高。而且，对于地价影响房价的分析，人们也有两种说法：一种意见认为政府收取的毛地价高了，从而导致房价提高；另一种意见则认为政府收取的并不高，而是房地产开发商把土地几经转让，将地价炒上去了。据此，有人说北京的房价居高不下，是因为炒卖土地和项目，扰乱了房地产市场，从而炒高了地价。
但是，经济学界公认的理论认为：地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18世纪，古典经济学家亚当·斯密就明确指出：“地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”马克思、李嘉图等人均认为，地租＝市场价格-生产成本-平均利润-资本利息，这个公式也是房地产估价方法中假设开发法(剩余法)的理论基础。首先来说，房地产市场所决定的地价是一种需求价格；但由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以，土地的价格不仅是买方愿意购买的价格，也是卖方愿意出售的价格。
北京房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。其过程一般是：首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。如果开发商反其道而行之，先买下土地，再加上建安成本及各种税费，再来定房价，那非亏血本不可！北京市最近几次土地招标中，竞标者都是按照上述原理，事先仔细算好房价作出买地报价后再投标。这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。
在市场经济中，城市地价上涨还与土地未来的用途相关。在城市中，当一块农地规划成写字楼或商品住宅用地，地价就会立即上升，升至几十倍或几百倍；如果规划为公共用地，或经济适用房，地价就会比前者下降许多。
所以，在任何一个城市中，商品住宅建设的发展会导致对土地需求的增加，由于土地的稀缺和土地供给弹性小，结果导致了地价上涨。在同一时点上看，地价高相对房价高而言，不是原因，而是结果。
(二)地价与房价有关联，但地价变化不一定能决定房价变化
根据经济学理论：商品的价格是由供需关系决定的，特别是由购买力决定的。房地产作为商品也不例外。对此，柴强曾这样论述：“在现实中，房地产的价格，直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度，房地产成本的增加并不一定增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。”据此，房地产估价运用成本法就有一定局限性，只可用于市场发育较差的估价对象，或作为其他方法的补充。例如，前几年，北京建国路有一块地，熟地价为3000元/平方米，而万泉河路有一块地，熟地价为1100元/平方米，二者物业档次、房屋造价相差不多，但他们当时出售房价均为9000～10000元/平方米，从购地成本来看，万泉河路地价相当于建国路地价的三分之一，便宜得多，但它不仅不会因为土地成本低而降低定价，而且还会参照建国路的房价标准来定价出售，甚至还略高出10%左右。这一事例也说明了，地价不能决定房价。
据有关部门调查资料显示，北京市土地开发及相关成本约占房价的30%～40%左右，其中毛地价约占10%；而上海约占45%～50%，其中毛地价约占15%。2001年普通商品住宅平均售价，北京市为4716元/平方米，上海市为3659元/平方米，北京高出上海1000多元/平方米。由此可见，房价高低并非地价所能决定。北京房价高于上海房价，究其原因，主要是北京是首都，首都效应吸引了庞大的外来购买力，加之在历史上，集团购买力也远远超过上海市，致使目前北京市房价高于上海市。但随着房地产结构调整，中低价位项目的大量推出，这种情况将会改变。由此可见，住房销售价格主要是市场供求关系和占相当比重规费共同作用的结果，原先形成的地价难以左右不同时点上的房价高低。
(三)用扩大土地供应量办法来降低房价是否可行
1.增加土地供应量以降低房价合理不合情
从供求理论上来看，并不能说完全不可能。因为在供大于求的情况下，价格可能会下降。但由于土地资源的稀缺性和不可移动性，特别是我国城市土地资源十分稀缺，所以采用扩大土地供应量的办法来降低房价是很困难的。而且这种方式的代价太高，不符合我国人多地少的基本国情和可持续发展的原则。试想，如果要在北京的郊区再造一个CBD或中关村，或在上海郊区再造一个南京路或浦东陆家咀，其基础设施和环境建设的费用都将是一个天文数字，实际上这样做既缺乏依据也不可行。这就是房地产业“区位”的特殊意义。
2.增加土地供应量也不一定能达到降低房价的目的
虽然目前土地使用制度仍然有不完善的地方，但是城市土地使用制度市场化改革的成果来之不易，我们应该巩固和发展这些成果。城市土地使用制度最主要的成果是建立了市场机制，土地价格正逐步趋向由市场决定。如果我们一味地增加土地供应量试图通过低地价换取低房价，这种方式既缺乏可靠依据也不一定能达到预期的目的。古典经济学家李嘉图早就说过：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”虽然，这句话是站在资产阶级的立场上说的。但如果我们只是换个角度，但仿照这一论断，就可以得到这样一个论断：当我们政府大量增加土地供给，降低地价，也并不能降低房屋的价格，只是将应该归政府所有的地租让渡给了房地产开发商而已。由此可见，增加供给，降低地价，不一定就能降低房价。政府和消费者都得不到好处，反而好处让给了房地产开发商，造成了国有资产流失的严重后果。
3.增加土地供应量以降低房价，还会造成土地资源严重浪费
在市场经济条件下，地价起着调节土地资源配置的基础性作用，合理的地价决定土地在一定环境下的最佳利用。然而人为地加大土地供应量，一时可能降低房价，但从长远和整体来看，会造成许多弊端：一是城市土地总量是有限的，可供建房的数量更有限，超过这个限度就无地可供了。二是增加土地供给如同压低地价一样，不利于节约土地，容易诱发土地投机，造成土地资源浪费。三是土地供给要受经济因素、土地利用规划和城市规划的制约，敞开供地既不可能，也未必能达到降低房价的目的。四是不断增加供地，降低地价房价本身并不是一件好事。它将限制人们入市的信心，不利于促进房地产市场的繁荣。
(四)土地招标拍卖不会抬高房价，只会合理调低开发商过高的利润
1.住房价格主要是由市场供求关系决定，并不是由成本决定
在房地产整体运行过程中，房地产开发企业要通过市场调查，预先估算开发房地产项目的市场价格，从而计算开发成本和预期利润，最终决定还有多少钱来买地进行项目开发。为此，我们可以找出其中内部作用线，即：
实时市场住宅价格→新开发住宅成本和预期利润→地价→土地出让量。
这说明，市场可接受的房价高，才会引起地价高。柴强对房地产价格与开发成本关系有一段论述：“正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产的开发成本决定的，海南、北海的房地产市场和开发商就不会有1993年房地产热过后的‘悲惨局面’。”因此，开发企业在购买开发项目用地时，首先会进行周密的市场调查，预期项目建成后的售价，而不是根据开发成本预期售价。
2001年在北京市三次土地招标时充分体现了上述原理的科学性。第一次崇外几宗地流拍，是因为开发商预期的住宅售价低于其开发成本加最低期望的利润。在这种情况下，开发商们是决不会举牌投标。因为他们知道，市场价格不是任何人主观决定的。相反，2002年北京广渠门外和大兴西红门土地招标成功，原因是中标企业经过测算，能够获利才投标书；并非某些人说是外地开发商计算有误，盲目投标的结果。标书的价格差异主要是开发商对预期利润期望值的差异，这也是招标拍卖的公平、科学之处。
2.土地招标拍卖，不一定会抬高房价
总的来说，我国土地招标拍卖工作起步时间不长，实行有偿使用土地制度以来，土地供应大多数是实行有偿划拨或协议出让方式，真正以招标拍卖取得的土地所占比例很小。北京市自1992年实行土地有偿使用制度以来10年期间均以协议方式出让，招标拍卖工作也是才刚刚开始尝试。我国现行土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种，采取不同的出让方式，地价水平不一。一般情况是：拍卖出让地价最高，招标出让地价其次，协议出让最低。我国首例以拍卖方式出让土地使用权出现在1987年12月深圳市。以后，在全国许多城市陆续推开。各地实践证明，土地招标拍卖可以提升地价，但不一定会抬高房价。据有关资料显示：2001年苏州土地招标拍卖收益20亿元，浙江为191亿元；2002年上半年江苏招标拍卖土地收益20亿元，浙江已达67亿元。总的来看浙江地价比江苏要高，但浙江的房价并不比江苏高。杭州与南京相比，杭州房价也不比南京高。事实证明，招标拍卖土地，并不影响房价上涨。
综上所述，土地招标拍卖与协议用地相比，地价是上升的，但房地产市场上价格主要是由供需决定的。只有市场可接受的房价高，才会引起地价高。土地价格适度上扬是符合市场经济规律，因为土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，可供应量只会越来越少，因而其相对价格也必然会上升。
3.土地招标拍卖可以直接调整国家与开发商的利益关系
明白了土地价格不能决定房价，房价是由市场决定的道理后，就能轻松理解这个道理：土地所有者——国家的收益与房地产开发商的利润是互相消长，二者之间存在着负相关的关系。科学的土地价格水平必须保证国家收益和开发商合理利润这两方面的利益。业内人士计算，广渠门招标地价高达预期房价的47%，而北京市绝大多数的协议地价仅占房价的30%～40%，个别宗地甚至低于20%，究竟是北京过去协议地价公平，还是广渠门招标地价合理，社会人士各执一词，北京市开发商们一致认为地价过高，难以承受。但有关部门调查：上海市土地开发及相关成本约占房价的45%～50%，北京市约占30%～40%，依据2000年房屋价格折合北京市土地开发成本及市政、四源等各种配套设施等成本费用，两城市基本接近。虽然北京供暖、防震要求较高，但与上海房屋较高地基成本相抵后，两市的建安造价相差并不大。北京和上海两市的差别就在国家土地收益和房地产开发商的利润上。按上述数据计算，北京市的国家土地收益占单位面积房价要比上海约低5%～10%，房地产开发商的利润要高5%～10%。如果按自有资金利润率计算，则利润更将成倍增长。当然这是粗略计算，与实际数据会有出入，但总体上可反映一个事实，就是房价高，并不是因为地价高，而只是开发商的利润高，而国家作为土地所有者却并未得到应得的收益。
如何解决此矛盾，最好的办法是招标拍卖土地，让开发商(包括市内外、甚至国内外开发商)去公开公平竞争。房地产开发商和他们的咨询谋士们会科学地计算出他们能承受的最高地价，国家也可获得最大收益。
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