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| 广州楼市玄机揭秘
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| 时间：2005/09/18 出处：第一财经日报 |
编者按
狄更斯《双城记》里开篇第一句话就是“这是最好的时代，这是最坏的时代”。最好还是最坏，取决于你看到的是“危”还是“机”房地产宏观调控的“组合拳”实施已有时日，市场也逐渐开始适应，出现回暖。不过，自年初以来广州的房地产市场却陆续出现不少使人乍一看摸不着头脑的怪现状，而且延伸至“十一”黄金周前夕，这类怪现状更有愈演愈烈的趋势，随着记者的抽丝剥茧的调查，这些怪现状背后的本质渐渐清晰起来
玄机：
急着套现反倒竞相提价
销控表是最直观的市场反映，在广州房管局新建立的全市联网的房屋管理系统上，记者发现不少大幅提价的楼盘销售并不理想，很多时候一周也只能卖出三四套单元
“广州人是很有钱的！”自年初至今，在广州众多“豪宅新贵”的销售部里，销售经理在聊到销售业绩的时候，都会附加上这么一个注脚，以此证明楼盘的购买力有足够的支撑力。于是，在今年，我们看到了不少楼价一路高歌猛进的例子。如以往被视为偏远地区的广州大道南板块，平均楼价从去年中的5000元/平方米左右，上升到6000元/平方米左右，某些标志性楼盘开出的价格更是高达7000元/平方米左右，直逼市中心住宅。而在曾经是首次置业者天堂的东圃、华南板块，豪华洋房的比例已经越来越高，总价过百万元的豪华户型屡见不鲜。即使是在由于遭受宏观调控的冷空气，番禺楼价两个月共下跌近800元/平方米的时候，华南板块还是有些楼盘的新货开出了高达12000元/平方米左右的价格，向市中心江景楼盘看齐。
积极提价，消极卖楼
不少给人感觉价格严重偏离地段价值的楼盘对于自己的价格一路飙升的解释不外以下几种：产品设计升级换代；装修标准提高；地段价值提升，楼盘的品牌附加值增加；配套更加成熟；客户群升级为殷实的中产人士，他们只在乎产品素质，不在乎价格。
但是，销控表是最直观的市场反映，在广州房管局新建立的全市联网的房屋管理系统上，记者发现不少大幅提价的楼盘销售并不理想，很多时候一周也只能卖出三四套单元。但是这些楼盘却似乎并不在意市场的承接问题，不但不降价，一些所谓的“楼王”单元报价还不断飙升，大有与持币观望的消费者博弈到底的气势。另外，不少高价楼盘的抵押单元也有大幅增加的趋势，某些曾创造去年底所在区域热销纪录的楼盘，在销控表上几乎是“全国山河一片红”（红色为“不可销售”标志）。
正当记者百思不得其解的时候，某高价楼盘销售负责人私下里的一句解释使这一现象更显神秘：“为什么卖这么贵？呵呵，我们老板急着套现呢！”按常理推断，降价是促销最有力的武器，而一个楼盘提价之后，无论其拥有多么忠实的客户群，总难免要经历买家的观望期。着急套现却为何反其道而行之？而且当楼盘处于没货可卖的境况，又拿什么来套现呢？
高价楼换来高额贷款
一个偶然的机会，记者接触到一位正在为某楼盘作评估报告的某银行指定评估机构的资深评估师，他的一番说话终于道破天机：“根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法规的内容，合法的抵押行为中包括了在建工程抵押。而且还明确指出设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。不少开发商在建设过程中如果遇到资金瓶颈，就会通过在建工程抵押进行贷款。我们评估在建工程价值的时候，通常的公式是：抵押价值=市场价值-风险调整价值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价。而市场价值的界定，除了参考周边价格水平外，由于每个楼盘都有不同特点，也会参考其现行售价。也就是说，如果楼盘的现行售价比较高，那么它的评估价值有可能也被拉高。例如两个面积相同的项目，一个单价1万元，另一个单价是5000元，那么当然是单价高的项目能借到更多的贷款。”
至于办理在建工程抵押所需的时间，他表示如果过程顺利，项目的一切手续合法，大概只需要7个工作日就可以放款。而如果办理在建工程抵押的，也只需要15个工作日左右。
但他强调，银行在办理在建工程抵押的时候，会倾向于曾有过合作关系的、知名的大开发商或知名楼盘，因为相信有实力的开发商准时还款的能力较高。“暂时来说，银行对于大笔的在建工程贷款的对象，选择还是比较谨慎的。目前还没出现这些大开发商还不上钱的情况。”这位评估师认为开发商通过提高售价来借得更多的贷款，虽然有点打擦边球之嫌，但是却一切手续合法，而且目前也没出现很大的负面影响，这一做法自有其市场基础。
抵押房也可合法销售
如此一来，开发商热衷于建设“豪宅”的用意不言自明。即使是低价倾销也难以获得短短几日内就回笼大笔资金的效果，而只要在楼盘售价上做一点文章，就能迅速获得大笔资金解决燃眉之急，等到在别处回笼了现金之后，又可以解套之后再进行降价销售，而因为楼盘塑造的豪宅形象被调高了心理预期的买家当见到价格松动后，还是会入市。
房管局及有关银行人士表示，办理在建工程抵押来取得贷款是很多开发商都会做的事情。只要征得银行同意，这些项目就可以拿到预售证进行销售。当然，在预售证上会注明楼盘的哪些单元已经被抵押。而开发商只要在销售之前对消费者尽了告知房产已被抵押的义务，就不算违规。
而且在今年的5月，政府还通过了个人住房抵押贷款证券化试点方案。对个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记的条件、程序和时限作了具体规定，而且对于合法的批量办理个人住房抵押权变更登记工作也进行了流程简化，规定一次受理200起以下的，必须于5个工作日内完成；200起以上的，可适当增加工作日，但最长不得超过15日。这对开发商进行在建工程抵押贷款登记或抵押，都提供了方便。
吴晓波 |
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