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| 6．1大限到上海卖楼排长龙
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| 时间：2005/06/01 出处：多维社 |
本条新闻后面转了2条中青报的新闻，大家一对比就会对媒体的立场有个感觉
记者综合报导／据香港文汇报报导，中国国务院七部委较早公布的稳定楼市八项建议（新八招）6月1日起正式实施。其中，个人购房不足两年再转手时须徵收全额营业税，令楼市炒家为赶「六一大限」前脱手，在过去20天纷纷减价求售。六一前夕，上海各区房地产交易中心挤满了赶着交易的人龙。从综合各地情况看，新八招推出后，沪杭楼价一个月内大跌近10%，二手楼成交急跌50%。
中国房地产交易营业税新政将于6月1日正式实施，上海部分卖楼者赶搭「大限」尾班车，在最后一日抢闸办理楼盘交易手续。上海各区房地产交易中心因此人满为患。
在高档楼盘云集的上海徐汇区，徐汇区房地产交易中心挤满了人，据称，31日来办理房地产交易手续的市民数目较30日翻倍。从31日早上8点开始，已经有市民排队等待办理手续。在徐汇房地产交易中心三楼受理大厅，人声鼎沸，挟着办理材料的市民站满了整个大厅，电子荧屏显示的叫号号码已经超过1000。由于人太多，市民排队打成「蛇饼」，而且从三楼蜿蜒到一楼。
此外，中国建设部31日公布了「建住房电（2005）35号通知」。通知要求，6月1日后，个人对外销售购买时间超过2年（含2年）、符合当地公布的普通住房标准的住房，可以免徵营业税。到5月31日，各地都要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准。
受「六一大限」影响，5月份大多数上海中介公司的交易量比上月下跌50%以上，连续两个月的下跌势头使目前的日交易量仅相当于3月份的20%左右，新盘日交易量也较3月下跌80%。
上海房屋销售公司的数据显示，4月份上海市成交量同比上月下降约35%；5月份全市成交量在4月低水平的基础上，预计将减少一半，降至新低点，售价甚至低于2月份春节期间的价格。
5月1日到5月25日的房地产交易价格统计数据显示，商品房均价8,235元/平方米，较3月份上海商品房均价9,156元/平方米，下跌约10%。
不过，尽管有投资者选择抛盘，资金雄厚的投资者却多锺情转售为租，由于投资者租盘放量，令上海一部分区域出现了租金下调的现象，下调幅度大致在200元至400元之间。而购房者「持币待购」心理，亦使得上海的二手房租赁市场一片红火。
截至目前，绝大多数上海楼盘报价仍处在高位，部分开发商认为，一旦降价将引起多米诺骨牌效应，后果一发不可收拾。据称，甚至有地产商形成默契，相约不降价。
大公报报导说，由于吃不准房产新政究竟会对上海楼市产生怎样的远期后果，许多房企担心持续的调控政策将导致上海楼市价格的崩盘。
上海中商置地的朱文苹副总经理表示，目前总体而言房产界对后市看空大于看多，如果房市低迷持续半年以上，将引发市场销售不好、企业回流现金少等局面，大多数中小企业都将扛不住，因为土地款、工程费、配套费、管理人工费等支出都会给企业带来很大压力。
为了看清6月新政实施后的房市走向，上海许多房产商在5月份不约而同地采取了推迟楼盘销售和减少推出楼盘量的应对方法。上海宝房房产总经理杨镕表示，相信政策持续调控下上海楼市将出现下调，公司已决定将今后的经营方向转向受影响较小的办公楼和商铺项目，同时为了避开上海今后可能出现的楼市崩盘状况，公司最近的两个新开发项目都选择了远离上海的吉林省。
另据报导，「6．1大限」前一天(即5月31日)，国家税务总局网站公布了该局与财政部、建设部于27日联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》，以税收贡杆，为新一轮房地产调控新政开道，显示中央打压楼市泡沫、务求成功的决心。
有专家表示，此前七部委房地产新政中要求各地于6月出台相关细则，而此《通知》赶在6月1日前出台，在一定程度上反映了中央防止各地对规定理解出现偏差，形成不必要的混乱。
据介绍，通过相关测算发现，如果国内购房环节的所有税收都依法徵收到位，即使房产出手价格比购入价翻两倍，炒房者至多只能赚到现在毛利的三分之一。
正因如此，税收贡杆在房地产调控中被寄予厚望。一位国税总局官员最近就在某个重要场合传递出这样的信息：「加强税收徵管，确保徵收到位，将是下一步管理层的工作重点。」
不过，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，对于宏观调控遏制投机炒房来讲，目前的税收力度是不够的。「房地产营业税的徵收最主要的作用和目的是增加税收，而对于抑制房价起的作用很小。」
一个半月以来，国务院和有关部门为稳定楼市、打击投机频频出招，政府调控力度之大、政策出台之频繁，为历年来所罕见。俱分析，如果说「国八条」是调控房价的大政提纲，那么「七部委意见」则是对楼市宏观调控措施的细化，而最新出台的细则更有助于调控措施落到实处，以免此次调控失效。
建设部有关权威专家表示：「调控房价并不是一个无可奈何的事，可以说我们的政策储备是非常充分的，可以说是刀刀见血，一箭封喉。」可以预见，只要国内的房价没有得到有效的平抑，那么「政策储备」的动用就不会结束。
2005中国房产新政： ●03.17
上调住房贷款利率
央行从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。新政策的最直接影响是个人住房贷款利率有所上升，另一项新政策是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首期付款比例可由现行的20%提高到30%
●05.11
七部委出台新政策
中央七部委11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。主要内容是保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让、2年内卖房徵营业税等
●05.27
建设部公布6个时间表
1、6月底前，房价上涨过快城市基本实现商品房预销售合同网上即时备案
2、各地享受优惠政策普通住房的具体标准于5月31日前公布执行
3、年内各市、县有关部门要完成城镇最低收入家庭住房困难情况调查
4、6月底前，确保40个大中城市基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作
5、从7月份起，将公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告
6、建设部等七部门近期将组成联合检查组，对部分省市稳定住房价格工作进行专项检查(
国家税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求相关部门贯彻房地产管
相关新闻：上海内环以内宅单价17532元 并无明显下跌趋势[/b
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焦点房地产网 house.focus.cn 2005年06月01日08:10 中国青年报
周凯
本报上海5月31日电（记者周凯）今天，位于上海市黄浦区新昌路的“上海滩·新昌城”开盘，虽然第二天就是“六一大限”，但楼盘的销售热线依然很忙，记者在半个小时内拨打了十几次销售电话，都是占线。
“均价两万二！”记者好不容易拨通销售电话之后，售楼先生告诉了记者新开盘的楼盘价格，并没有记者想像中的那么低。
根据上海“网上房地产”的最新统计数据表明，上海市内环以内的住宅均价为17532元／平方米，并没有明显的下跌趋势。
这几个月里，无论是上海本地媒体，还是外地媒体，对上海的房价走势争论不休。“报纸上天天都在说房价会跌，什么时候能跌到我能买得起？”记者本欲采访的一位上海市民林先生却“采访”起了记者。
“房子有高中低档之分，价格也相差悬殊，如果把不同区域不同价位的房子简单地平均下来，好像均价是跌了，但这显然是楼盘供应结构造成的。”一位房地产专家告诉记者。上海“网上房地产”的统计也证明了这个观点，近一段时间，在上海市的“四环五区”中，外郊环区域依旧是成交量最大的区域，内中环区域是成交量最小的区域，其他三区成交量非常接近。单价在6000元／平方米以下的商品房比重超过70％。
中原（中国）地产研究中心总经理程先生也表示，从目前的实际情况来看，上海楼市的销售价格呈现下降的趋势，主要是由于此前开发项目一般处于中心区域，而现在的房地产项目则开始向边缘区域转移。
也有分析人士认为，目前的状态还只是市场对政策的“即期回应”，房价“虚火”究竟能降多少，将取决于后市。
在中央和上海市政府的一系列“组合拳”之后，上海的楼市呈现观望的态势。根据统计，4月份上海新盘交易量只有11900套，比第一季度每月平均的3万套锐减了60％，而二手房交易量也锐减了50％。
不过，有业内人士指出，之前的一系列政策对市场并没有大的实质影响，只是对购房者的心理预期影响很大。
“5．11文件”下发之后，“抛售楼盘”的新闻比比皆是，似乎投资客们都“屏不牢”了，赶在“六一大限”前要把房子卖出去。
“对老百姓来说，都觉得房价还会降，买涨不买跌，当然会慢慢等。”一位业内人士对记者说，“熬不住的主要是一些中小投资客和短期投资客。”
记者发现，现在在房屋中介公司掌握主动权的是买方，“往往刚谈好一个价格，买家又要再降几百块。”淮海西路一家中介公司的工作人员向记者抱怨。
华东师范大学东方房地产学院副院长陈伯庚表示，目前一系列的楼市宏观调控政策主要是从控制需求角度出发，挤掉市场需求中的虚假成分。而这种虚假因素主要就是投资性需求、特别是短期投机性炒作过旺。
和中小投资客一样熬不住的还有中小开发商和中小中介公司，房地产持续的胶着状态让一些中小开发商们成为了“热锅上的蚂蚁”。房产之窗网分析师尹喻认为，一些资金不足的开发商将受到“资金和土地”两重压力，不排除会出现“降价回笼资金”的局面。而二手房挂牌量的激增和成交量的急剧下降也使上海市的14000多家房屋中介公司面临重新洗牌的地步。
不过，与之相对应的是，一些大开发商还在坚决“挺市”。“开发商绝对不会轻易降价。”上海某地产集团营销总监在接受新华社记者采访时表示。
一位开发商对记者说，现在比的是实力和耐力。
记者在采访中也了解到，一些投资客在“大限”来临之际，并没有“孤注一掷”，而是选择了“一颗红心，两手准备”：“6月1日前卖出，价格好商量；6月1日之后再卖，就没那么便宜了。”
在“大限”之时，一些投资客选择了由售转租或者转为中长线投资，“房市不比股市，房子总归有人住的，我对上海的房市还是看好的。”一位投资客说。与之相类似的是，一些开发商也开始将楼盘以租代卖，或者带租约出售。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，未来上海房价不排除下跌的可能性。但要区分看，低端市场不可能下降，中端市场结构比较合理，高端楼盘房价肯定要下跌。未来楼市走势要看各种因素的综合。
有业内人士表示，目前上海仍有大量的刚性购房需求者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期是5个月左右。房地产界很多人士将10月份看作政策效果最终显现之时。
记者了解到，大部分开发商推迟了开盘的时间。有开发商表示，能熬过今年第四季度的“低谷”，房市就会“柳暗花明”。
[b]相关新闻：楼市新政最后期限 北京房价仍然四平八稳
焦点房地产网 house.focus.cn 2005年06月01日08:08 中国青年报
何磊
今天下午，在国家建设部要求的最后期限内，北京市终于抛出了《北京市普通住房标准》。
在日前建设部发出的一道“敦促令”中，明确要求各地须在今年5月31日前公布执行当地享受优惠政策普通住房的具体标准，以确保住房转让环节营业税政策调整等措施得到落实。
建设部在这个“关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知”中指出，5月31日前没有对外公布具体标准的地区，即按七部委局《意见》规定的三项条件执行，不再上浮。
当然，这个标准只是北京市执行国家“楼市新政”的一小部分。据了解，转发七部委《通知》的“北京版本”仍未出台。北京市建委的有关负责人称，一些硬性的规定北京市会按照七部委的《意见》执行。
“北京的政府部门和房价一样，面对国家对房地产市场的调控，表现出特有的四平八稳。”北京一家房地产研究机构的负责人说。
四平八稳应对“组合拳”
刚刚发布的《北京市普通住房标准》规定，基本用足了七部委的政策，享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
事实上，国家对房地产市场实行宏观调控的信号今年“两会”上就已经发出。温总理在《政府工作报告》中提出，要“抑制生产资料价格和住房价格的过快上涨”。“两会”刚一落幕，央行“3·16”房贷政策出台。
4月27日，国务院常务会议提出“国八条”。“五一”节后，中央七部委联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。之后，建设部又发出“敦促令”，让各地尽快出台当地的工作细则。
舆论把这一系列的政策称为“组合拳”。那么，北京的房地产市场是如何应对这套“组合拳”呢？
记者近日走访了几家新开盘和即将开盘的商品住宅发现，北京的房价并未“应声而降”。大多数开发商都按照预先的房价在销售。一些打出所谓折扣广告的楼盘，多位于四五环以外的丰台、通州、房山区等。
与以往有所不同的是，这些打折的楼盘并没有降低单价，而是以送折扣、带装修、免物业管理费等优惠吸引购房者。例如位于通州区永顺镇的珠江国际城，就推出了均价4400元带装修的优惠。事实上，这里的房价一直在4000多元的价位上。
国美第一城位于北京四环外，销售这个楼盘的魏小姐最近经常被问道：“北京的房价会不会降”。她每次的回答都是，土地的价格不降、原材料价格不降、各种成本不降，开发商为了保证最大的利润，不可能在短时间内压低房价。
北京市建委在5月20日发布的1至4月北京房地产市场信息显示，全市商品期房均价同比上涨了500元／平方米。
本来，此次公布的另一个数据让许多准备买房的人略感欣慰，即截至4月底，全市空置一年以上的商品房443．2万平方米，同比增长22．3％，增速比2004年同期高19个百分点。然而，北京伟业房地产经纪有限公司一位人士却认为，空置率上涨不单纯是市场原因造成的。
他举了个例子：“比如前一段时间政府实行拆迁安置政策，开发商在郊区开发了大量的拆迁房，但是当政策改成货币安置后，拆迁房又没办法变成真正的商品房出售，但这部分房子是被统计在空置率里。”
建委的有关负责人给大家“宽心”说，由于下半年北京楼盘会有比较集中的放量，房价上涨的趋势将会放缓。
争论仍在继续
关于房价的走势，北京坊间一直在争论。一种声音认为，供求关系决定房价，北京可开发的土地就这么多，而外国人、外地人在不断涌入，房价不涨可能吗？也有声音说，收入水平决定房价，老百姓就那么点收入，谁能买得起这么贵的房子呢？
至少，北京的房地产商所持的观点是，供求关系决定房价。
北京市企业调查队最近的一次调查显示，近七成北京开发商认为今年北京房价仍将上涨。房地产企业认为中央政府八项调控措施出台得很及时，但从近期来讲，政策的调整不会对房地产价格产生太大影响，而且今年北京房地产价格在现有水平上会略有上涨。
房地产商们的理由是：首先，成本推动价格上涨。“831”政策出台后，土地竞争激烈，土地价格成本增加，能源和原材料价格上涨使建安成本增加，传导到下游必然会提高房价。其次，需求拉动价格上涨。部分人群消费不够理性，超前消费。第三，奥运商机的积极作用使市场预期较高，带动市场发展。
“大家都在看，大部分房地产商不相信北京房价会降下来。”一家房地产杂志主编郭先生说，房地产商似乎与管理部门达成了某种默契，表现得同样是“四平八稳”。
可这种“四平八稳”，却让北京许多都市报纸的广告部主任坐不住了。尽管没有准确地统计数据，但可以肯定的是，今年“两会”以来，北京几家主要的都市报广告都呈现出下滑趋势。原因就在于，曾占广告量近半壁江山的房地产广告，最近表现得很不积极。
“在这个时候，房地产商打出100万元的广告与10万元的广告效果没什么两样。”郭先生解释说。
最近一段时间，记者的手机及电子邮件曾多次接到类似“握紧你的银子，看开发商能耗多久”的信息。互联网上，一些持币待购者也在积极“串联”。
按照郭先生的预测，最近一段时间北京房地产市场的成交量肯定会有下降，但他相信买房子的人最终耗不过卖房子的。当然，多年跟踪北京房地产市场的郭先生说，等政府一系列组合拳落到实处后，北京的房价不可能再像以往那样疯涨了。 (记者 何磊 实习生 覃蕊)
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