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| 上海5年制造出100万个百万富翁
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| 时间：2005/05/20 出处：外滩画报 |
按上海存量房2亿平方米计算，仅房价上涨，就在五年时间里让上海增加了1万
亿元人民币的账面财富。换句话说，通过五年的时间，上海生出100万个百万富翁
来。楼市的上涨已经深刻地影响了一大批人的生活方式。
七天和一个亿
一座城市，在7天时间里，餐饮消费达到1亿元，这是哪座城市？
答案是上海。
上海市经委的统计显示，在刚刚过去的“五一”黄金周期间，上海商业375家
大中型企业共实现销售额26.15亿元，比去年同期增长14.4%。其中，仅餐饮消费
一项，全市就吃掉了1亿多元。
其实不只是黄金周，即使在平时，上海餐饮业的生意也非常好。大部分像点
样子的饭馆，总是需要订座才有机会进场消费，排队吃饭也已经成为司空见惯的
事情。
和餐饮生意一样火爆的，还有出租车。“1992年到1993年的时候生意最好，
1997年到1998年的时候生意最差，现在又好起来了。”一位做了多年出租车司机
的师傅告诉记者。
如果仔细观察，还可以发现，这两年上海文化演出市场也空前繁荣。动辄几
百上千一张门票的艺术演出，总是吸引很多人慷慨消费。今年3月，世界四大音乐
剧之首的《剧院魅影》在上海大剧院盛演100场，票房收入6500万元，创下了演出
市场上的一个奇迹。据统计，总共有17万人观看了《剧院魅影》，每人平均消费
400元人民币。
上海工薪族的平均收入大致是每月2000元。下馆子、打车、看演出，其中任
何一项都属于非必需消费的项目，而且动辄四五百，究竟是什么原因让精明的上
海人如此潇洒地消费呢？
一个可能的解释是，有一笔意外的收入。
楼市成了财富最重要一个源头
2000年的时候，上海的房价在每方米3000元-5000元，现在则是8000元-10000元
，平均每平方米涨了5000元。按上海存量房2亿平方米计算，仅房价上涨，就在五
年时间里让上海增加了1万亿元人民币的账面财富。换句话说，通过五年的时间，
上海生出100万个百万富翁来。
上海总共有1700万人口，以每户四口人计算，在楼市的上涨过程中，每个家
庭多出了超过20万元的财富。
周先生就是一个楼市上涨的受益人。2001年，他在人民广场以每平方米6000多
元的价格购买了一套100平方米的房子。后来，当这里的房价涨到每平米8000多元
的时候，他又通过银行贷款买下另外一套。
现在这个地段的房子均价已经超过了26000元。在这四年时间里，他的财富发
生了巨大的变化。两套房子出手，他赚了400万元，相当于1年100万元。
在上海，像周先生这样随着楼市价格的不断上涨而发财的人并不少，他们用
起钱来当然不会太吝啬。
上海国际金融学院副秘书长、著名金融学家杨鲁邦教授认为，上海楼市的高
涨和繁荣，其根本因素在于，从2002年8月央行开始实施积极的货币扩张政策，导
致资金价格历史最低；其次是因为鼓励消费信贷，提倡大家提前消费，大量的房
产潜在需求在廉价银行贷款的帮助下提前释放。
与此相呼应，全国个人住房贷款余额从1998年的426亿快速增长到2004年的1.5万
亿，如果再加上房地产开发贷款，这一数字达到2.5万亿人民币，超过了全国居民
存款总额12万亿的六分之一。
而在上海，每年新增的贷款有高达76%属于房产贷款。
同时，在人民币的升值预期下，大量的国际热钱进入到国内的房地产领域，
进一步炒热了整个楼市。作为最有最有活力的大都市，上海还吸引了港澳台3000万
同胞以及大量海外华侨前来置业投资。这些因素共同将上海楼市拉到了历史的高
位。
“财富效应”：财富从楼市溢出
根据《非理性亢奋》一书作者、耶鲁大学教授Robert Shiller的调查，房屋
价格每上升1美元，美国家庭消费便增加4至6美分。
这个原理在金融学家杨鲁邦教授的家里得到了验证。
今年“五一”国际劳动节，杨教授的儿子儿媳邀请父母去无锡旅游，四人总
共需要花费1700元，每人要出400多元。儿子积极性很高，觉得这是难得的一次机
会。但杨教授和夫人却有点心不甘情不愿：“儿子有两套房子，其中一套租给别
人住，每个月有大约2000元的额外租金收入，出去玩的花费对他们来说不算什么
。可我和老伴不一样，800元是我们一个月的生活费用，我们舍不得。”
这就是所谓的楼市“财富效应”，它包括财富扩张效应和财富收缩效应。
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。1990年
与1970年相比，香港银行存款增加了81倍，财富的积累使当时香港房地产市场的
需求极其旺盛，房价以每年超过二成的速度飙升。20世纪90年代前7年的房地产和
股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这
7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。
然而一场金融危机，泡沫应声而破。房地产价格急速回落，社会财富萎缩，
香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月，到2002年年底
，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创
造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的
财富总量。
“在房价上升过程中，消费者消费的是利润，一旦房价有损失，消费的就是
自己。”杨鲁邦教授说。
七年大限
在国内，早在2002年年初，中国银行在其内部的一份研究报告中就根据过往
房产周期7年期限，对国内自1998年起步到2002年已达五年的房产上升周期，提出
风险警告。
2003年7月，人民银行开始从金融层面上对房产过热进行调控，但由于房地产
关乎地方经济等多种原因，这次调控基本没什么效果。2005年是自1998年房价上
涨以来的第7年，在银行、房地产主管部门的一系列政策组合拳的调控下，上海房
产过快增长的势头有所遏制。
不过，杨鲁邦教授认为，房产泡沫已经形成，形势仍然严峻：“如果美元升
值，就是国内房产泡沫破裂的导火索。”
他认为：“房地产泡沫不会像股市泡沫那样，一旦破裂而引发全国性乃至全
球性的崩盘。原因是房地产属于不能移动的资产，其流动性差。但房地产泡沫会
导致货币政策的紧缩，对经济增长有制约作用。当房地产泡沫一旦破裂，不仅使
消费者负债累累，而且导致金融机构破产，从而爆发金融危机。这对经济的危害
程度较之股市泡沫破裂也就更为巨大。”
根据香港的经验，一旦财富收缩效应形成，首当其冲的就是街上密密麻麻比
便利店还多的房产中介公司，很多公司会因为没有业务而倒闭。同时很多贷款购
房的白领以及中产阶级可能会沦为“负产阶级”，从富翁沦为“负翁”。同样，
在财富收缩的情况下，其他行业的发展也将受到明显的制约。(文/见惊雷) |
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