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| 李有祥：中国房地产暴利黑幕大曝光
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| 时间：2005/04/27 出处：南方日报 |
最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。可见，利润丰富的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。难怪广州一家房地产集团新任总裁在接受媒体记者采访时坦承：“一个商人做过房地产之后，从事其它行业便觉得没有味道”。不经意间，他说出了所有房地产开发商共同的感受。
编者按
房价飞涨，百姓不堪重负，已引起了两会代表们的强烈关注，全国人大代表吴菊仙、李志斌等公开表示，房地产利润率高达30％－40％。但开发商却纷纷表示：利润越来越薄，开发越来越艰难，房价还会上升。
前不久，曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明，经过大半年的调查分析，抛出了房地产暴利论，在业内外引起强烈反响。昨日，他接受了本报记者的专访，大曝房地产开发暴利黑幕，认为房价完全理论上具有下调的空间。
李清明1986年毕业于华中科技大学，研究生毕业在中国建设银行总行从事近十年投资研究工作之后，现在某大型民营企业集团任副总裁。李清明告诉记者，凭借近20年的工作经历，经过大半年潜心研究透析得出结论：房地产业的确存在暴利现象！
房地产成了聚宝盆
李清明说，自上个世纪80年代初期实行改革开放政策后，我国的国民经济持续高速发展，房地产业率先向民营开放。20世纪90年代后期取消行政事业和国营单位的福利分房制度，极大地刺激了房地产业的快速发展，个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时全国的平均房价也从每平米的几百元上涨到现在的接近2800元，房地产业成为目前中国最大的盈利行业。从统计数据看，世界房地产业的平均利润率一般都在5％左右，而我国却在10％以上，中高档房地产的平均利润率更达到30％甚至40％。在房地产最火爆的北京，地段较好的二三环之间平均利润率为20.4％。
在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家的，而且很多人有着和亿万身家极不相称的年纪。最近三年公布的中国100名富豪榜中，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20％的利润率计算，该行业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8％，一手商品房交易金额增长了26.2％，达到560.2亿元。按20％的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约三天产生一个亿万富翁。
提防房价新一轮疯涨
李清明认为，目前一方面房价高企，百姓不堪重负，而另一方面，房地产开发商却在享受30％－40％的暴利。从这个意义上讲，房价完全具有下降的空间。
为什么房价不但没有大幅下降，去年全国商品房均价反而大幅上涨了14.4％呢？他认为，这主要是供求关系不平衡所决定的。目前我国城镇化步伐不断加速，人口流动更加频繁，城市特别是大中城市的集聚效应使大量人口涌入，客观上增加了城市商品房的需求，拉动房价上涨。随着经济的进一步发展，城镇化步伐还将加速，还有8亿多农村人口希望住上好房子，想方设法往城里钻。因此从长期看，房地产的需求将越来越大，在供求失衡的情况下，房价也会呈不断上升的趋势。如果在个别地方出现小幅下降，也只是升幅后的一个调整，下降幅度不会很大。
至于目前过高的房价，李清明认为，政府有义务也有责任出面进行干预，可以通过宏观调控等手段对房价进行调控，避免出现过高的上涨。在目前召开的两会上，吴菊仙等全国人大代表也呼吁，政府应制定相应政策法规，限定建筑企业一个合理的利润率空间，运用市场和行政手段，综合调控房价。
事实上，目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题，并出台了相应的措施。广州市国土管理局在春节期间展开巡查，并严查预售证；春节之后广州市房协又公开炮轰十大发展商，目的就是杜绝发展商联盟哄抬房价，打压房价增长过快的势头。
与此同时，上海市也开始了对上海楼市的整顿。从3月1日起，上海市房地资源局将严查违规销售情况，到3月3日，短短3天之内，查封了7个因涉嫌合同作假、违规售房、抬高房价的楼盘。
不过，即便如此，李清明还是深表忧虑。他说，房地产业在中国应该是一个商品化程度较高的行业，用行政手段来进行调控力度相当有限。而百姓关于房价过高的呼声，恰恰又反映市民购房的强烈愿望和旺盛需求。很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后，房价将展开新一轮疯涨。
房地产暴富流程
制定圈地
计划
↓
利用各种手段
违规拿地
↓
最低
首付资金
↓
取得可套取
银行贷款的土地手续
↓
利用承建单位
资金开发
↓
制订对策
获得抵押贷款
↓
基本完成
收益周期
暴利手法揭秘
手法一
土地交易黑箱操作
在国外，土地占整个房地产成本的一半甚至还要多，但在我国也就是20％左右，超过25％的少有。李清明说，这与我国早期的土地制度不完善有很大的关系，土地供应的不规范和不透明，开发商违规拿地造就了暴利。
据他调查，开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30％左右。
李清明说，除了贿赂政府官员等手段之外，最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。据了解，北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家，大部分开发商靠土地运作照样生存。
据李清明介绍，在招投标之前，违规拿地手段主要出现在“协议出让”土地的方式中。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其他高达95％是协议出让。2003年12月8日，北京市首宗国有土地拍卖底价4.3亿元，最终9.05亿元成交，要是以协议出让，暴利空间可想而知。据他估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。
手法二
假按揭大肆圈钱
李清明介绍，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，而且90％以上的也不在少数。“四两拨千斤”，以1000万元的资金建造1亿元的项目，以1亿元的资金建造10亿元的项目屡见不鲜。
据李清明介绍，开发商对国家和银行的各项规定，都有自己的对策。比如开发商通过特殊渠道打听并联系到银行有关人员，通过交流和沟通，开发商就会知道一些银行的“机密”信息，如评分是否达标等信息，以便修改资产负债表，达到贷款的目的。
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。
据了解，在广州，假按揭现象也广泛存在。仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元，共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。
手法三
偷税漏税比较普遍
房地产企业偷漏税是非常普遍的，也是造成暴利的重要途径之一。
2003年某市地税局稽查分局耗费半年时间，对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题。李清明说，他在调查中发现，而这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。
为什么房地产业偷税漏税如此普遍？而税务局却难以发觉其中的蹊跷呢？李清明介绍说，房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。
目前，房地产开发商在缴税纳税中普遍存在以下六个主要问题：一是在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入；二是预收款不缴税或延迟申报纳税；三是项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；四是借合作建房政策偷税漏税；五是故意遗漏土地增值税和印花税；六是缴税时能拖就拖，欠着不缴。
手法四
偷工减料大减成本
我国有3万多家房地产公司，但真正有建筑能力的却寥寥无几。在房地产开发的过程中，从设计、到施工、监理、验收，绝大多数开发商都是请另外的专业公司进行操作。这样，某个项目由谁来承包、预算是多少就有名堂了。
据李清明介绍，发展商外界炒作的工程招标多半是作秀的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体，他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商。而层层转包的直接后果就是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源。那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环，而他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。
按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理。但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。
手法五
私改规划获利丰厚
发展商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。
正常的方法是在“容积率”方面做文章。住宅楼规定得比较死，不好见缝插“楼”，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。而“非正规”的手段则有“欺上瞒下”、“假公建私”、“同流合污”等等。“欺上瞒下”是通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以牟取暴利；“假公建私”是将公用性的楼盘“打造”成商住楼出售；“同流合污”的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼。
此外，通常的做法还有让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆住房梦，可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。
随着汽车的普及，车位在城市中日益显示出稀缺，让车库变“金库”也成了发展商暴利的一个手段。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内。但实际上，开发商都会销售车库，从中获得惊人的收入。例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万元一个，则开发商可以获得2000万元的额外利润。
记者观察
大鸡为何不吃小米
不久前，广州番禺某房地产集团换帅，新领导班子集体亮相。新任总裁在接受媒体记者采访时坦承：“一个商人做过房地产之后，从事其它行业便觉得没有味道”。不经意间，他说出了所有房地产开发商共同的感受。
作为改革开放后的新兴产业，房地产业有过阳光明媚，也有过暴风骤雨，特别在近十年，广州房地产动辄上千亩连片开发，个中跌宕起伏让开发商直呼“过瘾”。
不过，做过房地产之后，开发商不再轻易对其它行业感兴趣，恐怕最重要的原因还是这个行业暴利的存在。北京不到两天便催生一个亿万富翁，广州不到三天便催生一个亿万富翁，靠的都是房地产开发。10年前，广州房地产开发商敢说自己有千万身家的恐怕屈指可数，可如今不少已登上“中国内地百强富豪排行榜”。据不完全统计，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。可见，利润丰富的房地产业成了中国富豪的聚宝盆。当然，至于这些年来，他们是否进行过土地黑箱操作，是否利用过假按揭大肆从银行圈钱，是否有意偷税漏税，是否也曾私下改过规划等等，也许他们的心里最清楚。
其实，开发商留恋房地产业还有一个很重要的原因，那就是目前该行业甲方乙方的关系事实上颠倒了。一般而言，在经营领域，出钱人是甲方，提供服务的是乙方，乙方应该处于被动地位。在房地产行业，买房的广大消费者是甲方，提供房子的开发商是乙方。按理说，广大消费者应该处于主动地位。可在现实中，开发商却处处主动，是名副其实的“甲方”；消费者即便成千上万，由于过于分散，也是弱势的“乙方”。现在开发商“姿态”很高：皇帝女儿不愁嫁，消费者你想买就买，买了不满意也可以退(其实非常难)；若是房价飙升，我不想卖可以囤积起来；至于你们买了住进来了，你就要老实点，交什么费交多少由我说了算......对此，广州某知名地产集团负责人深有感触，曾私下对记者说：“做生意十多年了，我还从来没有见过这么弱势的甲方”。
洛克菲勒是美国第一个亿万富豪。他在《给儿子的18封信》中公开说：“是贪心让我从一个周薪五美元的薄记员成为亿万富豪”。作为商人，房地产开发商不可能不对其他赚钱的行业感兴趣。当房地产开发越来越规范、利润不像从前那么丰厚时，他们必然转向别的行业。所以我们看到，广州房地产商现纷纷奔向“长袖善舞”的证券市场，也开始尝试向一度被垄断的能源、钢铁等行业进军。 |
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