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| 房地产暴利 中国富豪聚宝黑幕
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| 时间：2005/03/15 出处： |
房价飞涨，百姓不堪重负，已引起了两会代表们的强烈关注，全国人大代表吴菊仙、李志斌等亦公开表示，房地产利润率高达30％－40％。早年年毕业于华中科技大学的研究生，某大型民营企业集团任副总裁李清明先生，经过大半年潜心研究透析得出结论：房地产业的确存在暴利现象！
据南方日报3月13日报导，前不久，曾经在中国建设银行总行从事过近十年投资研究工作的李清明，，凭藉近20年的工作经历，经过大半年的调查分析，抛出了房地产暴利论，在业内外引起强烈反响。
房地产成了最大的盈利行业
李清明说，20世纪90年代后期，中国取消行政事业和国营单位的福利分房制度，极大地刺激了房地产业的快速发展，个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时其平均房价也从每平米的几百元上涨到现在的接近2800元。其平均利润率在10％以上，中高档房地产的平均利润率更达30％甚至40％，成为目前中国最大的盈利行业。
在短短的20年内，中国的房地产业以超乎常规的速度催生了众多的亿万富翁。从最近三年公布的中国100名富豪榜中看，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。其中很多富翁都是从“一穷二白”状态起家的。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20％的利润率计算，该行业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。广州、上海等也是如此。2004年广州房价飙升18.8％，一手商品房交易金额增长了26.2％，达到560.2亿元。按20％的利润率计算，广州房地产年利润高达112亿元，约三天产生一个亿万富翁。
房地产供求持续失衡 房价新一轮疯涨
房价不但没有大幅下降，反而去年全国商品房均价大幅上涨了14.4％。李清明认为，这主要是供求关系不平衡所决定的。目前中国人口流动愈加频繁，大中城市的集聚效应使大量人口涌入，客观上增加了城市商品房的需求，拉动房价上涨。还有8亿多农村人口希望住上好房子，想方设法往城里钻。因此从长期看，房地产供求将持续失衡状态，房价也将随着呈不断上升趋势。
在刚刚结束的两会上，吴菊仙等全国人大代表曾呼吁，政府应制定相应政策法规，限定建筑企业一个合理的利润率空间，运用市场和行政手段，综合调控房价。
事实上，目前许多地方的政府部门已经开始关注房价问题，并出台了相应的措施。即便如此，李清明还是深表忧虑。他说，很可能在经过行政手段的短暂打压控制之后，房价将展开新一轮疯涨。
暴利手法揭秘：
一，土地交易黑箱操作
在中国土地占整个房地产成本仅20％左右，少有超过25％的少有。据李清明调查，开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30％左右。
此外，最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规管道上取得过土地。据了解，北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家。
李清明介绍，2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其他高达95％是在招投标之前，违规拿地采取“协议出让”土地。据他估计，从20世纪80年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。
二，假按揭大肆圈钱
李清明介绍，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，而且90％以上的也不在少数。“四两拨千斤”，以1000万元的资金建造1亿元的专案，以1亿元的资金建造10亿元的专案屡见不鲜。开发商对国家和银行的各项规定，都有自己的对策。比如开发商通过特殊管道打听并联系到银行有关人员，通过交流和沟通，开发商就会知道一些银行的“机密”资讯，如评分是否达标等资讯，以便修改资产负债表，达到贷款的目的。
发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，按揭贷款让商家提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，从而建筑成本和楼盘风险实际上是由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。那么，房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。
据了解，在广州，仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元，共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。
三，偷税漏税比较普遍
房地产企业偷漏税也是造成暴利的重要途径之一。
2003 年某市地税局稽查分局，对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行税收专项检查，发现87户有偷漏税问题。李清明说，他在调查中发现，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。目前，房地产开发商在缴税纳税中普遍存在以下六个主要问题：一是在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入；二是预收款不缴税或延迟申报纳税；三是专案连续滚动开发，专案决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；四是借合作建房政策偷税漏税；五是故意遗漏土地增值税和印花税；六是缴税时能拖就拖，欠着不缴。
四，偷工减料大减成本
中国有3万多家房地产公司，但真正有建筑能力的寥寥无几。在房地产开发的过程中，从设计、到施工、监理、验收，绝大多数开发商都是请另外的专业公司进行操作。
据李清明介绍，发展商外界炒作的工程招标多半是作秀的，工程招标后就把工程分包给和自己有关系的人。层层转包，层层盘剥，其结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是品质问题层出不穷的根源。包工头们就成为房地产生物链中利润最低的一环，他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，开发商和建筑公司都心知肚明。而监理公司在一定程度上是形同虚设。有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。
五，“非正规”的手段改规划获利
发展商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。
正常的方法是在“容积率”方面做文章。更多的开发商是将目光盯在商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。“非正规”的手段，如：“欺上瞒下”、“假公建私”、“同流合污”等等。
“欺上瞒下”是，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以牟取暴利。
“假公建私”是，将公用性的楼盘“打造”成商住楼出售。
“同流合污”的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼。
此外，通常的做法还有让经济房不经济。对于面向中低收入家庭经济适用房专案到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不顾中低收入家庭，销售尽可能朝向高收入家庭。
随着汽车的普及，车库打造成“金库”也成了发展商暴利的一个手段。一般开发商做销售统计时不把车库售价计算在内。而是另价销售车库，从中获得惊人的收入。例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万元一个，则开发商可以获得2000万元的额外利 润。
不久前，广州番禺某房地产集团新任总裁在接受某媒体采访时坦承：“一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道”。不经意间，他说出了所有房地产开发商共同的感受。专家表示，这最重要的原因恐怕还是这个行业暴利的存在。据不完全统计，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002 年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。由此，可窥见中国富豪如何在房地产业获取暴利的情态。
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