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| “不可能让百姓都买房”
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| 时间：2005/01/13 出处： |
2005年可能会在某一时段出现土地饥荒，从而产生房地产供应的饥荒。这是北京华远集团总裁任志强在上周六举行的“2005宏观经济引导力”论坛上的判断。
他说：“所有统计数字都告诉我们，2005年土地供应会出现更严重的不足，供应量的持续下降将使房价恶性增长。这是我们最不愿意看到的事情。”
任志强提供的数据称，2004年房地产的竣工量开始下降，新开工量下降的幅度更大，相当一部分省市已经出现了新开工负增长的状况，北京的增长幅度大概为负7%，“这是非常严重的一个问题”。
有限房屋供应量要先满足富人？
任志强在去年有关“房地产泡沫”的争论中，一直反对中国房地产存有泡沫的说法。这次，他再次表达了自己的强硬姿态。
他认为，没有任何一个国家的案例可以证明，在整体经济形势高涨，而物价低涨的过程中出现过房地产泡沫。目前为止，中国房地产的增加值在GDP中的比重只有 1.8%至2%，而美国从20世纪50年代到2000年的50年期间，平均为10%。“按照发达国家的同类GDP增长阶段计算，我们比美国落后60年至 80年，中国不可能在这样一个阶段出现泡沫。”
他同时表示，去年宏观调控的主要对象并不是房地产。“土地清理最多的是开发区，建设用地在发展过程中受到一些影响，但是去年和前年的土地(储备)足可以维持去年的发展。”
“如果按照党的十六大以及建设部提出的目标，达到人均35平方米，房地产开发还需要再翻1.5倍。即使按照目前30%的增长，也根本达不到这样的水平。是不是老百姓没钱买房子呢？不是。我们总的供应量每年只能保证5%的家庭(新房3%，旧房2%)。而美国平均每100个家庭中，有17个至25个当年购房。”
因此，任志强认为，中国房地产不会在中短期出现过热。
在论坛上，有与会者针对任志强的观点提出质疑：无论统计数据如何表现，老百姓对房价上涨的感受是明显的，为什么大家还说房地产是暴利行业？为什么很多人对这个行业有意见？
任志强的回答称，土地作为资源性商品一定是上涨的，“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。”
他引述资料称，到目前为止，中国房地产开发的存量只提供了3%的住房，每年大约300万套至400万套，只是新增城市人口家庭的40%多。也就是说，半数新增城市人口要用其他办法解决住房问题。
美国到现在还有30%的人在租房子，或者使用社会保障体系提供的住房。新加坡、中国香港同样，没有任何一个国家例外。中国将来应该有更大比例的房子由政府提供租赁，或者是进入社会保障体系，真正进入市场的只有少数。
随后的问与答更令与会者惊奇。
有人问：任总，你是穷人还是富人？你现在住的什么房子？
任志强说：我应该算是富人，而且是很富的人。
追问：你既然是很富的人，花多少心思考虑穷人？
任志强说：如果我定位是一个商人，我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。去年我交了4笔基金，包括扶贫基金、生态多样化基金、阿拉善的治沙基金等等，剩下的是政府的事儿了。
高房价背后的地价悬疑
社科院金融发展研究室主任易宪容今天接受记者采访时，对“商品住房应先满足富人”的观点表示反对。他说，那种认为中国只有富人有权利买房子的说法是“一派胡言”。
他说：“居住权是民众最基本的生存权，如果大多数人的居住权都得不到满足，经济发展就失去了可持续的基础，这与我国正在大力提倡的科学发展观背道而驰。”
易宪容在去年的房地产泡沫争论中是最早的批评者，他的文章“谨防房地产要挟整个国内经济”在网上引起巨大反响。
他对记者表示，不论房地产商引用多少统计数据来证明“房地产无泡沫”、“房价还要涨”，问题的关键还在于普通民众的切身感受。“相当一部分房地产商借政策的出台竭力推高房价，一方面用最快的速度获得暴利，另一方面又吹大房地产泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，对他们也不会有多少影响，因为钱早已落袋为安。”
对于“土地供应量减少推动房价上涨”的说法，易宪容认为，这是一种“混淆视听的理由”。因为，那种宣扬“高地价是此一轮房价高涨的祸根”，以及说今后“高地价将继续推动房价上涨”的说法，都掩盖了一个基本事实———目前房地产商开发的土地基本上是在“8.31大限”之前获得的。
2004年重要的土地政策是8月31日后，土地必须以招标拍卖的方式进行转让，这被房地产商称为“8.31大限”。
易宪容称，土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期。要问一下这些开发商，现在或去年出台的楼盘，哪一个土地是新政策出台后购买的？这些建筑楼盘所使用的土地都是在一年或几年前早就协议转让好了，如果按照以前土地所转让的价格，那么今年房价成本又会增加到哪儿去呢？他认为，实际上房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价，来改变民众购房的预期。
易宪容称，北京在“8.31大限”之后曾有过土地交易，但市场反应冷静，很少人进入市场。而据有关资料，在2004年的前8个月里，北京市就有近1.1亿平方米土地协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说，大多数房地产商目前手中并不缺土地。
易宪容认为，土地是国家财产，本质上应该归民众所有，可“8.31”之前大量的土地都是通过暗箱式协议转让的。以此方式，那些靠近权力的人轻易掠夺了大量国家财富，造就了一批又一批国内富豪。
楼市会不会重蹈股市覆辙
有一种观点认为，中国房价会继续大涨的一个理由就是中国人多地少，土地稀缺，因此必然有更高的地价与房价。
易宪容举例回应说，在日本，1990年以前地价连年上涨，曾制造过“地价不灭”的神话，但实际上这种神话一旦打破之后，日本的地价连续13年下跌。2003 年，日本的全国城市平均地价已经跌到20世纪70年代末的水平。“人口密度3倍于中国的日本，其地价的神话都会被打破，那么中国又有多少土地价格永远上升的理由呢？”他说。
对于未来中国房价的走势，易宪容表示，如果房地产泡沫继续膨胀，结果“很有可能会步中国股市的后尘”。他表示，最近有人一直在鼓吹“国内房价还要大涨，国内房价要涨20年”，这些“豪言壮语”总有一天要破灭。
他说，正是这样一些鼓噪使得“不少外国人来了，中小城市的人也来了，人们蜂拥而上，北京、上海等大城市的房价炒上了天，就像1999年前后国人蜂拥而入股市一样，人们也涌入购房。”
他最后表示，当中国房地产泡沫戳穿时，最后受害的只能是购房的弱势民众。 |
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